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Marktwert im Bieterverfahren

Was ist eigentlich eine Immobilie wert?

Ist es dass was der Eigentümer gerne hätte, dass was das Gutachten ermittelt hat oder das was der Käufer bereit ist zu zahlen. Wenn alles optimal läuft ist es eine Übereinstimmung aller Beteiligten. Wobei es weitestgehend davon abhängt was die beiden wichtigsten Protagonisten für eine Preisvorstellung haben und ob darüber eine Einigung erzielt werden kann. Auf Immobilienportalen geht das ganze, mit etwas Engagement, einfach und schnell. Und im Fall des Gutachtens hängt es immer auch ein bisschen davon ab, wer das Gutachten erstellt hat, welchem Zweck es dient, wer der Beauftragende ist und nicht immer unwichtig - wer die Kosten des Gutachtens übernimmt. Aber sind diese Zahlen wirklich wichtig?

Letzt endlich sind wir in einer Marktwirtschaft zuhause. Und wie werden die Preise auf einem Markt gebildet - genau durch Angebot und Nachfrage, also auch zu erst durch Anbieter und Nachfrager. Grundsätzlich gilt, dass eine Immobilie genau soviel Wert ist, wie jemand bereit ist dafür auf dem Markt zu zahlen. Nun mag das schnelle Angebot kommen - 1000 Euro. Doch ist die Immobilie jetzt verkauft? Nein! Es fehlt die Zustimmung des Eigentümers.

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Werteinschätzung einer Immobilie vor dem Verkauf

Auch wenn ein Online-Immobilienrechner nur für eine grobe Einschätzung hilfreich sein kann, können Sie die nachfolgenden Portal aufsuchen und eine erste Einschätzung vornehmen.

Immobilienrechner von Immobilienscout24.de*
Immobilien-Wertermittlung von Immobilie-Verkaufen.de*
Wertermittlung von Hausblick.de*
Immowert-Tool von MeineImmobilie.de*

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Aktueller Stand bei der Einführung der Mietpreisbremse.

Nordrhein-Westfalen hat schon - Bayern wird im August nachziehen.

Nach Berlin, Nordrhein-Westfalen und Hamburg wollen weitere neun Bundesländer die Mietpreisbindung einführen. Das Handelsblatts hat heute eigene Recherchen veröffentlicht. Einzig Sachsen und Mecklenburg-Vorpommern sähen wegen der großen Leerstände auf dem Wohnungsmarkt keinen Handlungsbedarf. Zwei Länder überprüfen die Einführung bzw. Umsetzung des Gesetzes noch auf Sinnhaftigkeit - Saarland und Sachsen.
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Welche Vorgaben gibt es für den Energieausweis?

Ein Energieausweis wird für das ganze Gebäude ausgestellt, nicht für einzelne Wohnungen. Er muss den Vorgaben der zum Zeitpunkt der Ausstellung geltenden EnEV entsprechen, vom Aussteller mit Name, Anschrift, Berufsbezeichnung und Ausstellungsdatum versehen und eigenhändig oder durch Nachbildung der Unterschrift unterschrieben sein. Ein Farbausdruck ist nicht vorgeschrieben. Früher ausgestellte Wärmebedarfsausweise oder Energiepässe, die nach EnEV als Energieausweise anerkannt wurden, können in der damals gültigen Form weiter verwendet werden.

Ausweise, die ab 1. Mai 2014 ausgestellt wurden, enthalten eine Registriernummer. Sie dient der Kontrolle ausgestellter Ausweise durch die zuständigen Behörden.

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Was steht im Energieausweis?

Der Energieausweis umfasst in der Regel fünf Seiten und enthält neben den Energiekennwerten des Gebäudes auch eine Vielzahl weiterer Angaben sowie Empfehlungen zur kostengünstigen Modernisierung. Nachfolgend wird der Aufbau des Ausweises nach der aktuellen Energieeinsparverordnung 2014 beschrieben. Da Energieausweise in der Regel zehn Jahre lang gültig sind, sind allerdings auch noch ältere Ausweise im Umlauf, die etwas davon abweichen.

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 Wer benötigt einen Energieausweis?

Ein Energieausweis muss immer dann erstellt werden, wenn ein Gebäude neu gebaut wird. In diesen Fällen muss der Bauherr oder Eigentümer sicherstellen, dass er vom Planer oder Architekten einen Ausweis erhält. Gleiches gilt, wenn ein Gebäude umfassend saniert und dabei eine energetische Gesamtbilanzierung nach EnEV durchgeführt wird, wie es beispielsweise eine Sanierung zu einem KfW-Effizienzhaus erfordert.

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Was bedeuten die neuen Energieeffizienzklassen?

Ab 1. Mai 2014 ausgestellte Energieausweise für Wohngebäude besitzen eine Effizienzklasse, wie man sie von vielen Elektrogeräten kennt. Die Skala reicht von A+ bis H, wobei die Klassen A und B – je nach Gebäudetyp – etwa derzeitigem Neubaustandard entsprechen. Je weiter hinten im Alphabet die Effizienzklasse liegt, desto schlechter ist der energetische Zustand des Hauses. Ein Wohngebäude mit einem durchschnittlichen Verbrauch liegt in der Klasse E. Die Klasse richtet sich nach dem auf Seite 2 oder 3 des Ausweises angegebenen Kennwert, wobei für die Klasseneinteilung der Wert für den Endenergiebedarf oder -verbrauch entscheidend ist.

Die Übersicht zeigt die ungefähren Energiekosten pro Quadratmeter Wohnfläche eines Gebäudes der entsprechenden Energieeffizienzklasse. Ältere Ausweise, die noch keine Klasseneinteilung haben, lassen sich anhand der Tabelle ebenfalls zuordnen. Hierbei gilt es jedoch zu beachten, dass der auf dem Verbrauchsausweis ausgewiesene Kennwert vor der Zuordnung um eine Pauschale von 20 kWh/(m2a) erhöht werden muss, sofern das Wasser dezentral zum Beispiel über elektrische Boiler oder Durchlauferhitzer erwärmt wird und der Energieverbrauch für Warmwasser im Kennwert noch nicht enthalten ist. Diese Information findet sich auf Seite 3 des Ausweises unter dem Farbband.

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Das schreibt die ENEV für den Energieausweis vor?

Die Energieeinsparverordnung (EnEV) schreibt Energieausweise zur Bewertung des energetischen Zustands von Gebäuden vor. Sie enthalten allgemeine Angaben zum Gebäude, zu den für die Beheizung verwendeten Energieträgern (zum Beispiel Gas, Öl) sowie die Energiekennwerte des Gebäudes. Neue Ausweise für Wohngebäude haben darüber hinaus eine Energieeffizienzklasse von A+ bis H.

 

 

 

 

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Welche Städte werden von der Mietpreisbremse betroffen sein?

Die Mietpreisbremse kommt in Rheinland-Pfalz wahrscheinlich zum Ende des Jahres 2015! Und soll in diesen vier Städten eingeführt werden:

Der Ministerrat hat die Mietpreisbremse in Rheinland-Pfalz beschlossen.

In Speyer, Mainz, Trier und Landau dürfen die Mieten bei bestehenden Mietverträgen innerhalb von drei Jahren nur um höchstens 15 Prozent angehoben werden. Das sieht eine Verordnung vor, die das rot-grüne Kabinett in Mainz beschloss.

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Bewegung bei den Immobilienportalen im Internet

Nun kommt er doch . Der Zusammenschluß der beiden Immobilienportale Immowelt und Immonet. Dieser wird schon sehr lange von Marktteilnehmer erwartet.

Der "Bild"-Herausgeber Axel Springer legt sein Immobilienportal Immonet mit dem Konkurrenten Immowelt zusammen. ...
Die Tochter Axel Springer Digital Classifieds werde 55 Prozent an dem Gemeinschaftsunternehmen halten, die bisherigen Eigentümer von Immowelt die restlichen 45 Prozent, teilte der Berliner Konzern am Mittwoch mit. Der Medienkonzern zahlt 131 Millionen Euro an die bisherigen Immowelt-Gesellschafter. "Mit der Fusion werden Immowelt und Immonet über die beiden Standorte Nürnberg und Hamburg hinweg gemeinsam zur starken Nummer zwei auf dem deutschen Online-Immobilienmarkt", sagte Immowelt-Chef Carsten Schlabritz, der das neue Unternehmen leiten soll.

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Mietpreisbremse einführen und Hand aufhalten bei Grunderwerbssteuer

So beschlossen kürzlich die Regierungsfraktionen SPD und Grüne, den Satz für die sogenannte Grunderwerbsteuer anzuheben. Käufer von Grundstücken, Häusern und Wohnungen zahlen vom 1. Januar 2015 dann nicht mehr fünf, sondern 6,5 Prozent. Seit der Fiskalföderalismusreform des Jahres 2006 ist die Grunderwerbsteuer die einzige Steuer, deren Höhe die Bundesländer selbst bestimmen.

Die Grunderwerbsteuer fällt beim Kauf von bebauten sowie unbebauten Grundstücken an. Bemessungsgrundlage ist der Gesamtwer, also Haus + Grundstück. Dass sich mit der Steuer wunderbar Kasse machen lässt, hat Rheinland-Pfalz schon seit 2012 bewiesen. 2012 war der Satz von 3,5 auf 5 Prozent erhöht worden. Auch andere Bundesländer haben diese nie versiegende Einnahmequelle für sich entdeckt.

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Rentiert sich eine Investition in Immobilien oder kommt eine Immobilienblase?

Gibt es eine Immobilienblase? Ich denke nein. Zumindest noch nicht. Denn der deutsche Immobilienmarkt passt sich eigentlich nur an eine längst fällige Anpassung an. Die typischen Zeichen einer Immobilienblase Wie expansive Kreditvergabe oder hohe Kauf- und Wiederverkaufsrate sind nicht vorhanden. Wichtig für Investoren ist ein Basisbaustein der Rendite - eine Nachsteuerrendite von mehr als vier Prozent nach Steuern sollte mit der Immobilie erzielbar sein. Bei der derzeitigen Zinslage  ist das eine rentable Geldanlage.

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Der Markt für Mini-Kraftwärmekopplung Anlagen.

1. Was sind Mikro-Blockheizkraftwerke?


Als Antrieb dient meist ein Diesel-, bzw. ein Ottomotor der mit Gas angetrieben wird.  Die Mikro-Blockheizkraftwerke funktionieren nach dem Prinzip der Kraft-Wärme-Kopplung.  Das bedeutet, sie produzieren gleichzeitig Wärme und Strom. Im Grunde ist es nichts anderes als in den meisten Autos passiert. Statt des Getriebes daß dann den Antrieb versorgt, ist an gleicher stelle ein Gernerator der Strom erzeugt.  Kraftwerke, die über zehn kW elektrische Leistung bieten, werden als Mini-BHKW bezeichnet. Sie kommen in Mehrfamilienhäusern, Gewerbe- oder Gastronomie-Betrieben zum Einsatz. Für das Einfamilienhaus eigenen sich dagegen die Mikro-BHKW. Beide Kraftwerke, egal ob Mini oder Mikro, nutzen ihren Brennstoff (meist Erdgas) besser als ein herkömmliches Groß-Kraftwerk, das nur Strom erzeugt. Der Clou der dezentralen Blockheizkraftwerke ist nämlich ihr Wirkungsgrad. Denn 90 Prozent der Energie, mit der das kleine Kraftwerk betrieben wird, kommt umgewandelt als Wärme und Strom wieder heraus.

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Erschließungskosten - Wann und wie hoch?

Oft sind die Erschließungskosten eines Grundstücks bereits im Kaufpreis enthalten oder bereits vom Vorbesitzer entrichtet. Das ist der einfachste Fall. Erkundigen Sie sich vorab bei der zuständigen Stadt oder Gemeinde, ob sämtliche Erschließungskosten bereits entrichtet wurden.  Sind die Erschließungskosten noch nicht bezahlt oder sollte das Grundstück noch gar nicht erschlossen sein, ist es für Sie wichtig, einen Überblick über die zu erwartende finanzielle Belastung zu bekommen.

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Was genau ist die Mietpreisbremse?



Das Ministerium für Justiz und Verbraucherschutz hatte im März einen Referentenentwurf vorgelegt, der explodierende Mieten verhindern soll. So soll bei der Wiedervermietung von Wohnungen die zulässige neue Miete höchstens auf das Niveau der ortsüblichen Vergleichsmiete plus zehn Prozent steigen dürfen. Zudem sollen Maklergebühren künftig nicht mehr automatisch vom Mieter gezahlt werden, sondern vom Wohnungsanbieter, wenn der einen Makler beauftragt hat.

Wegen des Widerstands der Union ist der Entwurf bisher nicht vom Kabinett abgesegnet worden. Es dreht sich der Streit vor allem um den konkreten Zeitraum für die Mietpreisbremse und die Freiheiten der Bundesländer bei der Ausgestaltung des Vorhabens, sowie die Definition "orsübliche Miete" und wie diese erhoben wird und von wem.

Ein bisschen Kritik: Es stellen sich  auch die Frage der Sinnhaftigkeit dieses Gesetzes. Denn wenn beispielsweise ein Vermieter einen Makler einsetzt wird er diese Kosten bestimmt auf die ein oder andere Art auf den Mietzins aufrechnen. Nur dann mit dem Unterschied, dass nach erfolgtem Return der Investition nicht der Mietpreis wieder gesenkt wird, sondern weiter hoch bleibt. Also ist es eine versteckte Erhöhung bei all denjenigen, die weiter einen Makler einsetzen und die Kosten verdeckt an die Mieter weitergeben. Ausserdem ist es auch so, dass es doch die Politik ist und war, die es in den Ballungsräumen(z.B. Frankfurt, München, Hamburg, Düsseldorf, Köln, Stuttgart) versäumt hat billigen Wohnraum zu schaffen. Es ist nicht die Schuld der Mieter, aber auch nicht der Investoren. Die Investoren sehen ihren Invesitionseinsatz immer unter Rentabilitätsgesichtspunkten. Hier sind die Städte und die Bürgermeister gefragt. Egal wo man hinschaut wird einfach nicht genügend gebaut. In den meisten Städten in den es zu einer Expansion der Mietpreise kommt, fehlen bis zu 60% der benötigten Wohnungen.

Wenn der der Staat die Ursache für die steigenden Mieten nicht beseitigt -  und das ist nun mal der fehlende billige Wohnraum - wird sich auch an den steigenden Mieten nichts ändern. Im Gengenteil. Wenn dann auch noch die Investoren ausbleiben weil sich die Rentabilität nicht einstellt, werden weniger Wohnungen gebaut und die Miete steigt weiter. Den Eines ist sicher: Kapital versucht sich immer zu maximieren
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