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Die Aufgaben eines Notars beim Immobilienkauf.

In Deutschland müßen alle Immobilienkaufverträge von einem Notar beurkundet werden. Die Abfolge der wechselseitigen Sicherungen ist im Kaufvertrag bereits festgelegt, der Notar hat die Abwicklung so zu steuern, dass sämtliche Belange von Verkäufer, Käufer, Altgläubiger und Neugläubiger gewährleistet sind.

Der Notar, „der als unabhängiger Träger eines öffentlichen Amtes für die Beurkundung von Rechtsvorgängen und andere Aufgaben auf dem Gebiet der vorsorgenden Rechtspflege“ (§ 1Bundesnotarordnung) tätig ist, kümmert sich beim Immobilienkauf um die Vertrags- und Kaufabwicklung. Fälschlicherweise gehen viele Käufer davon aus, dass der Notar auch die Wirtschaftlichkeit des Immobilienerwerbs prüft. Dazu ist er aber als „Unparteiischer“ nicht berechtigt bzw. befähigt.


Die Aufgaben des Notars liegen vielmehr in der Einsicht des Grundbuchs, der Formulierung des Kaufvertrages sowie der Beurkundung des Immobilienkaufs. Zudem muss er auf eventuelle Risiken im Kaufvertrag hinweisen. Entlohnt wird er nach einer fixen Gebührenordnung . In der Regel betragen die Kosten rund 1,6 Prozent des Kaufpreises. Die Kosten schlüsseln sich wie folgt auf:

    • Kosten, die für die Abwicklung des Immobilienkaufs beim Notar anfallen

 

    • die Beurkundungsgebühr durch den Notar

 

    • die Eintragungsgebühr ins Grundbuch

 

    • die Eintragungsgebühr des Eigentümerwechsels

 

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Implementieren des neuen EU-Recht für alle Immobilien-Interessenten

Am 13. Juni 2014 wird das neue Widerrufsrecht in Kraft treten. Dieses wirkt sich auch auf unsere Maklerverträge aus.
Betroffen sind Verträge, die im Internet sowie per Telefon, Brief oder E-Mail geschlossen werden. Diese Verträge hätten dann eine Schwachstelle ab diesem Datum und Verbraucher könnten innerhalb von 14 Tagen widerrufen. Wir als Makler müssen daher eine Widerrufsbelehrung erteilt bekommen. Deshalb werden wir in Zukunft rechtzeitig umstellen und Ihnen eine Widerrufsbelehrung zusenden. Ohne diese Widerrufsbelehrung können wir in Zukunft keine Besichtigungen machen und keine Adressen an Sie weitergegeben.
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Wie kann man kurz die Rendite eines Mieteigentums berechnen?

Die Maklerformel ist eine vereinfachte Form des Ertragswertverfahrens zur Ermittlung des Verkehrswertes einer Immobilie im Rahmen der Immobilienbewertung.

Dabei wird der Jahresreinertrag der Immobilie (Bruttomieterträge nach Abzug aller Betriebs- und Verwaltungskosten) durch den Kapitalisierungszins geteilt. Der Kapitalisierungszins gibt die Ertragserwartung und das Risiko wieder. Ein hoher Kapitalisierungszins entspricht einer hohen Ertragserwartung und einem hohen Risiko. Gebräuchliche Kapitalisierungszinssätze sind 4 % bis 5 % bei Wohnimmobilien und 6 % bis 8 % bei Gewerbeimmobilien. In jüngster Zeit sind die Kapitalisierungszinssätze jedoch auf 3 % bis 4 % gesunken. Diese Entwicklung reflektiert die gegenwärtige Niedrigzinssituation und die derzeitige Flucht in Sachwerte.  Mathematisch entspricht die Maklerformel der ewigen Rente.

Die Maklerformel lässt die Restnutzungsdauer der Immobilie außer Acht und geht von einer unbegrenzten Gesamtnutzungsdauer aus. Der ermittelte Wert ist daher tendenziell zu hoch.

Beispiel: Jahresreinertrag 100.000 € / 5 % = 2 Mio. €

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Warum sollte man das Baulastenverzeichnis einsehen und wann?

Baulasten sind freiwillige, öffentlich-rechtliche Verpflichtungen von Grundstückseigentümern betreffend des Tuns, Dulden oder Unterlassen, bzgl. eines Ihrer Grundstücke, die sich nicht öffentlich-rechtlichen Vorschriften ergeben. Mit der Baulast werden öffentlich-rechtlichen Vorschriften bzw. sich daraus ergebende baurechtliche Defizite, die der Durchführung eines Vorhabens entgegenstehen, auf Dauer ausgeglichen werden.

Baulasten werden durch schriftliche Erklärung (Verpflichtungserklärung) gegenüber der Bauaufsichtsbehörde übernommen. Die Unterschrift muss öffentlich beglaubigt oder vor der Bauaufsichtsbehörde geleistet oder von ihr anerkannt werden. Wichtig ist dabei daß Sie am Grundstück verankert sind und auch bei Veräußerung bestehen bleiben. Nur durch Verzicht kann diese Last rückgängig gemacht werden. Dieser Verzicht ist nur zu erklären, wenn ein öffentliches Interesse an der Baulast nicht mehr besteht.

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Immobilienkauf durch das Bieterverfahren.

Immobilien verkaufen im Bieterverfahren.


Eine Immobilie im Bieterverfahren zu verkaufen, ist eine innovative Art der Vermarktung, da ohnehin der Markt bzw. die Nachfrage den Preis bestimmt. Der Verkäufer kann sich sicher sein, dass er zum Höchstpreis verkauft hat, der aktuell auf dem Markt erzielbar ist.

Immobilien im Bieterverfahren zu verkaufen, heißt eine zeitgemäße Angebotsform zu nutzen Die Erfolgsquote des Bieterverfahrens ist im Vergleich zum traditionellen Immobilienangebot überdurchschnittlich hoch.
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Energiekennwert in der Immobilienanzeige

Die Novelle der Energieeinsparverordnung tritt zum 1.5.2014 in Kraft. Die EnEV 2014 bringt Verkäufer und Vermieter sowie manchen Eigentümer von Bestandsimmobilien neue Pflichten:  Ab 1.5.2014 gilt die EnEV 2014.

Für alle Verkäufer und Vermieter von Immobilien kommen neue Pflichten zu. In Immobilienanzeigen sind ab Mai 2014 die energetischen Kennwerte mit anzugeben. Auch müssen Verkäufer und Vermieter dem Käufer bzw. neuen Mieter den Energieausweis übergeben und diesen bereits bei der Besichtigung vorlegen. Zudem muss im Energieausweis unter Geltung der EnEV 2014 eine Energieeffizienzklasse angegeben werden. Wichtiges Indiz beim Energieausweis ist die Farbskala. Sie zeigt an, wie viel Energie für Heizung und Warmwasser benötigt wird. Je nach Art des Ausweises wird hier der theoretische Energiebedarf beziehungsweise der tatsächliche Verbrauch eingetragen. Dabei gilt: je grüner, desto energieeffizienter. Der grüne Bereich auf der Skala bezeichnet nach dem Ampelsystem eine gute, der rote eine schlechte Energiebilanz.

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Heizkessel außer Betrieb nehmen - ENEV 2014

Zuerst einmal ein Hinweis auf den Wegfall einer Verpflichtung, die seit dem 13. Juli 2013 abgeschafft wurde: Das novellierte Energieeinsparungsgesetz (EnEG 2013) hat seit seinem Inkrafttreten die Außerbetriebnahme von gewissen elektrischen Speicherheizungen im Bestand, wie es die EnEV 2009 im § 10 a(Außerbetriebnahme von elektrischen Speicherheizsystemen) forderte, wieder aufgehoben. Im Artikel 1 a (Änderung der Energieeinsparverordnung) regelt das novellierte Gesetz, dass auch der besagte Paragraph aufgehoben wird. Die Nachrüstpflichten für Heizkessel sind auch in der EnEV 2014 im § 10 (Nachrüstung bei Anlagen und Gebäuden) im ersten Absatz geregelt. Dank der Bundesrats-Maßgaben ist diese Pflicht nun auch erheblich erweitert. Je nachdem, wann die Heizkessel eingebaut oder aufgestellt wurden, müssen Eigentümer Folgendes beachten:

Heizkessel vor dem 1. Oktober 1978 installiert:

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Die neue ENEV 2014 - Die wichtigsten Änderungen.


Die wichtigsten Änderungen im Vergleich zur EnEV 2009 auf einen Blick:

Verschärfung der primärenergetischen Anforderungen (Gesamtenergieeffizienz) an neu gebaute Wohn- und Nichtwohngebäude um 25 Prozent ab 1.1.2016. Die Wärmedämmung der Gebäudehülle muss zudem im Schnitt etwa 20 Prozent besser ausgeführt werden.

Heizkessel, die mit flüssigen oder gasförmigen Brennstoffen betrieben werden und nach dem 1.1.1985 eingebaut wurden, müssen nach 30 Jahren außer Betrieb genommen werden. Wurden die entsprechenden Heizkessel vor 1985 eingebaut, dürfen diese schon ab 2015 nicht mehr betrieben werden. Ausnahmen gelten für Niedertemperatur- und Brennwertkessel sowie für bestimmte selbstnutzende Ein- und Zweifamilienhausbesitzer.

Für den Gebäudebestand sind darüber hinaus keine wesentlichen Verschärfungen vorgesehen.

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Alles falsch oder gibt es sinnvolle erneuerbare Energie?

Neue Studie: Freiflächen-Solarkraftwerke können zukünftig Kosten der EEG-Umlage senken


Im Auftrag von BELECTRIC hat die Prognos AG die Kostenentwicklung von konventionellen und erneuerbaren Stromerzeugungstechniken in verschiedenen Regionen Deutschlands vergleichend gegenübergestellt und neu bewertet.


Die Studie zeigt, dass Freiflächen-Solarkraftwerke bereits heute in einigen Regionen Deutschlands und insbesondere in Süddeutschland die günstigste Erzeugungsform aus erneuerbaren Energien sind. "2015 werden Freiflächen-Solarkraftwerke bezogen auf die reinen Stromgestehungskosten auf 40 Jahre gerechnet mit 7,5 Cent/kWh sogar günstiger sein als Steinkohle- und Erdgasstromerzeugung", so Frank Peter, Senior Projektleiter Energiewirtschaft der Prognos AG.

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Immobilienpreise steigen weiter.

... nun ist es amtlich!

Selbst die Bundesbank warnt nun die Bürger vor überhöhten Immobilienpreisen. Die Preise für Wohnungen und Häuser in Deutschlands Städten sind nach Angaben der Bundesbank in den vergangenen Jahren so stark gestiegen, dass Wohnraum mittlerweile vielerorts überteuert ist. Auf den Immobilienmärkten in den Städten kommt es „gegenwärtig Überbewertungen zwischen fünf und zehn Prozent geben“ heißt es in einer veröffentlich der Bundesbank am Montag in Frankfurt.

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Baufinanzierung - Viele beraten einfach nicht richtig.

Laut Stiftung Warentest beraten Banken und Kreditvermittler die Verbraucher bei der Finanzierung von Immobilien häufig nur unzureichend oder machen unpassende Finanzierungsangebote. Bei einem Vergleich der Anbietern von Baufinanzierungen haben im juni 2013 zwei mit der Note „gut“ abgeschnitte.Zehn Angebote seien befriedigend, sechs ausreichend und drei sogar mangelhaft.Das klingt nicht wirklich vertrauenseinflößend.

Dabei ist der Mangel unterschiedlicher Art: so hat etwa jeder fünfte Anbieter Finanzierungsvorschläge gemacht, bei denen die monatlichen Raten und Kosten den Finanzrahmen der Testkunden um mehr als 150 Euro überschritten hatten. Auch ist die vorgeschlagene Kreditsumme häufig am Bedarf der Kunden vorbeigegangen. Die Berater haben in den meisten Fällen zu hohe Kredite empfohlen.Höhere Kredite bedeuten für Kunden am Ende eine höhere Zinssumme, die dann an die Bank zu zahlen sind.

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Der Wert der eigenen Immobilie.

Eine Immobilie ist immer nur das wert, was jemand bereit ist dafür zu bezahlen. D.h. mit anderen Worten -  der Markt bestimmt den Preis, wie bei allen anderen Dingen auch in der Marktwirtschaft. Trotzdem sollte man wissen was die eigene Immobilie wert ist.  Das Vergleichswertverfahren ist in der BRD eines der drei klassischen Wertermittlungsverfahren. Es gibt aber auch noch das Sachwertverfahren und das Ertragswertverfahren.

Das Vergleichswertverfahren ist allerdings einfach und ist deshalb auch das Beliebteste. Es bringt gegenüber den anderen Verfahren den Vorteil mit, dass die aktuelle Marktsituation in die Wertermittlung einbezogen werden kann und über die Möglichkeit des Vergleiches einen objektiven Überblick über den aktuellen Verkaufswert der Immobilie ermöglicht.

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München weiterhin teuerste Stadt in Deutschland!

Auch weiterhin bleibt München das teuerste Pflaster in Deutschland. Ein neuer Spitzenwert wurde mit einer Angebotsmiete von 14,45 Euro pro Quadratmeter laut immobilien-zeitung.de im ersten Halbjahr 2013 erzielt. Unter den acht untersuchten Städten ist München auf Jahressicht mit einem Anstieg der Mieten für Wohnungen mit einem Plus von 9,8% führend auf der Liste.

Auf Platz zwei folgt Frankfurt mit 11,95 Euro pro Quadratmeter. Für München ist der Abstand für die Mieten der Wohnungen zu den anderen Städten weiterhin gestiegen.

München bleibt auch weiterhin Spitzenreiten bei den Preisen für Eigentumswohnungen. Bis zu 4.830 Euro pro Quadratmeter müssen in der Hauptstadt von Bayern gezahlt werden. Damit nähert sich die Stadt weiterhin der 5.000 Euro-Marke. Das zweite Mal in Folge wurden in München mehr als 6.000 neue Wohnungen fertiggestellt. Allerdings ist eine Entspannung auf dem Wohnungsmarkt nicht in Sicht, betrachtet man sich den Einwohnerzuwachs von 28.000 Einwohnern.

Eigentümer müssen bis Dezember eine Wasseruntersuchung durchführen!

Wer in Deutschland eine Immobilie zum Eigentum hat, der liegt auch in der Verantwortung für die Sicherheit der Wasserleitungen im eigenen Gebäude zu sorgen. Bis zum 31. Dezember 2013 müssen Eigentümer einer Immobilie für eine Wasseruntersuchung durch eine zugelassene Prüfstelle sorgen. Dies besagt die Trinkwasserverordnung vom

14. Dezember 2012. Laut Angabe vom TÜV Nord drohen sogar Bußgelder seitens Gesundheitsamts, sollten EigeWntümer einer Immobilie die Frist einfach verstreichen lassen.  Der Anlass der Warnung sind 150 Menschen, die an einer Legionellen-Infektion erkrankt sind.

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Mieten für Ladengeschäfte bleiben relativ stabil

Die Mieten für Ladengeschäfte bewegen sich momentan in den 185 wichtigsten Einkaufsstädten Deutschlands seitwärts. Um insgesamt 0,3 % sollen die Mieten für Ladengeschäfte im kommenden Jahr, laut einem Bericht der Immobilien Zeitung, steigen. In zehn der insgesamt 185 großen Einkaufsstädten wird sogar noch ein Höherer Zuwachs für Mieten erwartet. So ist in zum Beispiel in Düsseldorf ein Anstieg um 4 % zu verzeichnen. Die Mieten blieben in 90 % der anderen Städte stabil. Eine Optimierung der Standortnetze sei momentan für Einzelhändler Priorität berichtet die Immobilien Zeitung. Eher die Ausnahme sei daher das Mieten von Flagschiff-Läden und der Roll-out neuer Konzepte.

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