Grundstückskauf und seine Tücken

Der Grundstückskauf und seine Tücken - Lesen Sie Tipps zum Grundstückskauf

Jeder der ein eigenes Haus bauen möchte muss sich erstmal ein Grundstück kaufen. Diese Hürde muss jeder nehmen, der sich den Traum für die eigenen vier Wände erfüllen will. Ausgenommen sind natürlich die Glücklichen, die ein Grundstück geerbt haben. Das Grundstück zu kaufen ist dabei keine einfache Sache. So gibt es neben den Quadratmeterpreisen, die in einigen Regionen in Deutschland immer weiter nach oben gehen, auch weitere tückische Überraschungen - seien es giftige Altlasten, ein Bebauungsplan oder Industrieansiedlungen in der Nähe.

Was darf ich überhaupt an welcher Stelle bauen?

Viele Bauherren wollen Ihre Immobilie individuell gestalten, was allerdings nicht jedes Grundstück zulässt. Denn der Bebauungsplan regelt in den meisten Fällen wie und wo Sie das Haus bauen dürfen. Sie finden im Bebauungsplan zum Beispiel die maximal erlaubte Höhe der Immobilie. Oder auch Abstandsflächen zum Nachbargrundstück bis hin zu der Farbe der Ziegel sind darin zu finden oder vielerorts vorgeschrieben. Daher sollten sich angehende Bauherren den Bebauungsplan vorher sehr gut anschauen und am besten von einem Fachmann prüfen lassen, ob die individuellen Bauwünsche auch umgesetzt werden dürfen. Ein sehr wichtiger Punkt ist die Lage der Immobilie, das heißt ob Sie sich in einem reinen Wohngebiet oder in einem Mischgebiet befindet. Bei einem Mischgebiet müssen Bauherren achtgeben, denn oftmals kann hier mit einigen Umständen gerechnet werden. Denn in einem Mischgebiet dürfen neben dem Haus auch Gewerbeimmobilien errichtet werden, was oftmals Lärm und Lieferverkehr mit sich bringt. Nur in einem reinen Wohngebiet bleibt Ihnen dieser Umstand erspart und Sie genießen in Ihrer Immobilie dauerhafte Ruhe.

Darf ich auf meinem Grundstück als alleiniger Herr Bestimmen?

Ganz eindeutig nein! Denn oftmals gibt es Rechte Dritter, die das Grundstück belasten. So kann es zum Beispiel vorkommen, dass ein Wegerecht des Nachbars (um sein eigenes Haus zu betreten) oder ein Leitungsrecht des Netzbetreibers auf dem Grundstück liegt. Solche Dienstbarkeiten oder Rechte Dritter sind in Deutschland immer im Grundbuch eingetragen und können vor dem Kauf eingesehen werden.

Ist das Grundstück bereits voll erschlossen?

Das gewünschte Grundstück ist da, doch nur das alleine hat keinen Nutzen für den Bauherren. Das Bauland muss auch entsprechend erschlossen sein. Das heißt, es muss eine Straße zum Grundstück vorhanden sein. Des Weiteren müssen die Anschlüsse für die Kanalisation, Gas-, Wasser- und die Stromversorgung gewährleistet sein. Die Erschließung übernimmt immer die jeweilige Kommune, die Kosten hierfür werden von der Kommune umgelegt und vom Grundstückseigentümer übernommen. Sollte das Grundstück bereits erschlossen sein, handelt es sich um fertiges "voll erschlossenes und freies" Bauland, auf dem sofort mit dem Bau begonnen werden kann. Auch auf "fertigem Bauland", auf dem die Erschließung noch im Gange ist, darf gebaut werden. Spätestens bis zum Einzug muss die Erschließung allerdings beendet sein. Bauherren sollten sich daher bei der zuständigen Stadt- oder Gemeindeverwaltung den entsprechenden Zeitplan einholen.

Ist das Grundstück belastet?

Bauland kann auch auf ehemaligen Industrieflächen ausgewiesen werden, die oftmals mit Chemierückständen oder Altöl belastet sein können. Die Sanierung eines solchen Grundstücks ist oftmals sehr teuer. Daher sollten Kaufinteressenten sich bereits im Vorfeld über die Kosten erkundigen. Eine Übersicht der Altlasten findet man in den sogenannten Altlastenkatastern. Informationen darüber können Sie sich bei den Umweltämtern, den Bezirksregierungen oder den Abfallbehörden einholen.

Mit welchen Kosten muss ich noch rechnen?

Wer ein Grundstück kauft, muss zuzüglich dem Kaufpreis auch noch mit weiteren Kosten rechnen. Zum einen ist da die Grunderwerbsteuer. Diese liegt in Rheinland-Pfalz momentan bei 5 Prozent gerechnet vom Verkaufspreis. Außerdem werden Gebühren für den Notar und die Beurkundung fällig, die auch anhand der Höhe des Kaufpreises bestimmt werden. Und nicht vergessen: Oftmals ist auch mit einer Maklerprovision zu rechnen, wenn der Eigentümer das Grundstück nicht privat verkauft. Eine alte Faustregel sagt, dass bei den Kaufnebenkosten mit rund 10 Prozent inklusive der Maklerprovision gerechnet werden muss.

Besteht die Möglichkeit ein Grundstück auch zu pachten?

Bauland ist sehr teuer. Vor allem in den Ballungszentren Deutschlands ziehen die Preise für Bauland stark an. Eine Möglichkeit zu, Drücken der Kosten ist die Pacht. Bei dem Erbbarecht, umgangssprachlich auch Erbpacht genannt, wird an den Grundstückseigentümer eine monatliche Gebührt gezahlt (vergleichbar mit einer Mietzahlung). In der Regel läuft ein Erbpachtvertrag über 99 Jahre. Nach Ablauf dieser Zeit geht das Grundstück mitsamt dem darauf errichteten Haus an den Grundstückeigentümer über. Ob sich ein Erbpachtvertag momentan lohnt ist allerdings sehr fraglich. Denn aktuelle dürften sich die momentanen Pachtraten auf dem gleichen Niveau wie auch die Raten bei der Finanzierung bewegen, da die Zinsen für Baugeld überaus niedrig sind.

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