Rentiert sich eine Immobilieninvestition?

Rentiert sich eine Investition in Immobilien oder kommt eine Immobilienblase?

Gibt es eine Immobilienblase? Ich denke nein. Zumindest noch nicht. Denn der deutsche Immobilienmarkt passt sich eigentlich nur an eine längst fällige Anpassung an. Die typischen Zeichen einer Immobilienblase Wie expansive Kreditvergabe oder hohe Kauf- und Wiederverkaufsrate sind nicht vorhanden. Wichtig für Investoren ist ein Basisbaustein der Rendite - eine Nachsteuerrendite von mehr als vier Prozent nach Steuern sollte mit der Immobilie erzielbar sein. Bei der derzeitigen Zinslage  ist das eine rentable Geldanlage.

Für Investoren die Mietimmobilie erstehen und aufbauen wollen gelten immer die alten Grundsätze: Die Lage des Objekts ist mit dem Zustand, der Ausstattung und der Vermietbarkeit ein Schlüsselelement für eine dauerhaft gute Rendite. Deshalb sollte man auch auf hochspekulative in strukturschwache Gebiete ganz verzichten. In diesen Gebieten ist das Risiko einer leer stehenden Wohnung einfach zu hoch, selbst wenn dort die Kaufpreise dort attraktiv erscheinen. Für den Erfolg und die Höhe der Rendite ist ein guter Mieter maßgebend. Besonders interessant für Kapitalanleger sind wirtschaftlich starke Großstädte und Universitätsstädte, bei denen der Wohnungsmarkt ein Minderangebot aufweist zu Preissteigerungen führt, etwa München, Heidelberg, Frankfurt, Mannheim oder Stuttgart.


Der Trend zu immer mehr Single-Wohnungen und im Durchschnitt immer weniger Personen in einem Haushalt wird diese Situation in vielen Metropolregionen weiter ansteigen lassen. Gute Wohnungslagen mit guter Infrastrukturanbindung und energetisch sanierte Gebäude möglichst altersgerecht umgebaut, werden in Zukunft die höchsten Preise erzielen. D.h. im Umkehrschluß - wenn man eine Immobilie erstehen kann, die nach einer Sanierung diese Kriterien erfüllt, kann sehr sicher sein dass diese Immobilie auch in Zukunft sehr rentable sein wird. Dabei ist aber darauf zu achten, dass der Mieter solvent ist. Kommt es zu Mietausfällen kann eine Finanzierung im schlechtesten Fall zur Zwangsversteigerung führen.

In den derzeitigen Niedrigzinsphase ist es für Kreditnehmer in eine schnelle Schuldenfreiheit investieren. Als mögliche Faustformel kann gelten: lieber eine hohe Belastung und dadurch schnelle Rückzahlungen, anstatt niedrige Belastungen und dadurch lange Laufzeiten. Je höher der Tilgungsanteil, desto geringer ist zum Schluss der Zinsbindungsfrist, die 10 oder besser 15 Jahre betragen sollte, die Höhe der Restschuld, und desto weniger Zinsen werden fällig.

Selbst der Kauf einer Immobilie ohne Eigenkapital kann sich so rechnen. Die Finanzierung ist nicht riskanter als eine Finanzierung mit 20 oder mehr Prozent Eigenkapital. Dies gilt aber nur bei den folgenden Voraussetzungen - die monatlichen Raten muss langfristig tragfähig sein. Der einzige Unterschied: bei einem späteren Verkauf der Immobilie unter dem Umstand, dass der Einstandspreis nicht erzielt wird, muss die Finanzierung mit zusätzlichen Mitteln ausgelöst werden. In den meisten Fällen ist es aber kein Problem, mit einer Anschlussfinanzierung die Immobilie zunächst weiter zu finanzieren. Das Risiko besteht nur in höheren Zinsen. Dieses Risiko ist aber nur dann existent, wenn im Anschluss keine höhere Anschlussrate gestemmt werden kann.

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