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Kaufen, mieten oder wohnen?

Unabhängig von der derzeitigen Pandemie, ist es für viele Bürger ein Herzens-Wunsch, in den eigenen vier Wänden zu wohnen. Doch leider wird das für die meisten Menschen ein Traum bleiben. Trotz extrem tiefer Zinsraten sind auf dem Immobilienmarkt einfach nicht genügend Immobilien vorhanden, damit jeder der dies wünscht auch eine Immobilie seiner Wa...

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Wozu braucht man einen Immobilienmakler?

Ein Immobilienmakler verkauft die Häuser und Eigentumswohnungen, die der Besitzer nicht verkaufen oder vermieten kann oder will. Denn der größte Teil der Immobilienverkäufe von Häusern laufen privat, von Nachbar zu Nachbar. Es gibt Makler, die sind spezialisiert auf Inseln oder exclusive und teure Villen. Er ist im wahrsten Sinne des Wortes ein Makler, zwischen dem Anbieter und dem Nachfrager. Und Angebot und Nachfrage regieren auch den Immobilienmarkt. Gehandelt werden Gewerbeimmobilien, Auslandsimmobilien, Mietwohnungen oder das Einfamilienhaus. Der Immobilenmarkt ist von Region zu Region unterschiedlich.

Die Arbeit eines Immobilienmaklers besteht aus Kontakten. Er muss das Angebot kennen und die Kunden, die ein Haus oder eine Mietwohnung suchen. Im Idealfall hat er einen Alleinauftrag, bei dem er sich nicht mit anderen Maklern in die Quere kommt.  Sein Geld bekommt der Immobilienmakler im Erfolgsfall, bis dahin trägt er alle Kosten selbst. Sein Einkommen ist also sehr unregelmäßig, im Gegensatz zu seinen Kosten. Das ist der Grund, warum so viele Makler ihre Tätigkeit auf dem Immobilienmarkt nur nebenberuflich betreiben ("Wochenendmakler").

Der vor Geld nicht aus den Augen schauen könnende Makler ist ein Mythos, auf den ein Neueinsteiger nicht hereinfallen sollte. Wer aus diesem Grund in die Branche einsteigt, ist schnell wieder draußen.
Mitbewerber sind Architekten, Bauunternehmer, Banken, Bausparkassen, Versicherungen und ihre Vertreter, Nachbarn und Bekannte. Je mehr Verkäufer ein Immobilienbüro hat, umso mehr Immobilien kann es auch verkaufen und umso ertragreicher kann das Geschäft werden, umso mehr laufende Kosten fallen aber auch an, die schnell die Existenz gefährden können.

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Immobilienanzeigen müssen zukünftig Energiewert enthalten

Um die Vorgaben der EU umzusetzen, ist eine neue Novelle der zuständigen Ministerien(Bundesbauministerium, Bundeswirtschaftsministerium) notwendig. Dort müssen die folgenden Punkte umgesetzt werden.

    • Erhöhung der Anforderung an Neubauten in 2014 und 2016 (jeweils 12,5 %)
    • Immobilienanzeigen müssen für Verkauf und Vermietung den Energiewert des beworbenen Objektes enthalten.
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Was macht eigentlich der Notar beim Immobilienkauf?

Immobilienkauf

Der Kauf oder Verkauf einer Immobilie stellt für die meisten Beteiligten allein von der finanziellen Bedeutung alle anderen Geschäfte in den Schatten. Erhebliche Beträge des ersparten Vermögens müssen investiert und zusätzlich Darlehen aufgenommen werden. Auch für den Verkäufer ist der Grundbesitz häufig der bedeutendste Gegenstand des eigenen Vermögens.
Damit Käufer und Verkäufer bei einem solch wichtigen Vorgang sachgemäß beraten werden und um Risiken zu vermeiden, ist die Mitwirkung des Notars vorgesehen. Der Notar sorgt für eine rechtlich ausgewogene Gestaltung und hilft Risiken zu vermeiden, er besorgt die für den Vollzug erforderlichen Unterlagen und überwacht die Eigentumsumschreibung im Grundbuch auf den Käufer.

So muss beispielsweise verhindert werden, dass der Käufer den Kaufpreis zahlt, ohne aber die Immobilie zu erhalten. Auf der anderen Seite darf der Verkäufer seine Immobilie nicht verlieren, ohne den Kaufpreis zu erhalten. Der Notar bespricht mit den Vertragsbeteiligten ihre Zielvorstellungen, informiert sie über die Regelungsmöglichkeiten und erstellt darauf aufbauend einen sachgerechten und ausgewogenen Entwurf eines Kaufvertrages.

Immobilienkaufverträge können z.B. den Erwerb eines Bauplatzes, eines Ein- oder Mehrfamilienhauses, einer Eigentumswohnung oder auch eines Erbbaurechts betreffen. Die Besonderheiten eines Objekts wirken sich auf die Gestaltung eines Vertrages aus. Dies gilt insbesondere für einen sogenannten Bauträgervertrag, mit dem der Käufer ein Grundstück oder einen Grundstücksanteil in Verbindung mit einem Gebäude - Haus oder Wohnung - erwirbt, das erst noch gebaut wird. Bauherr dieser Immobilie ist dabei der Verkäufer.

Folgende Aspekte regelt Ihre Notarin / Ihr Notar in jedem Immobilienkaufvertrag:

    • Sicherung von Käufer und Verkäufer,
    • Löschung oder Fortbestand von Belastungen,
    • Gewährleistung für Mängel,
    • Übergang von Besitz, Nutzungen und Lasten,
    • Aufteilung der Erschließungskosten und das
    • Erfordernis einer Vermessung (Teilflächenkauf).


Die Finanzierung sollte vor der Beurkundung feststehen. Wird ein Bankdarlehen in Anspruch genommen, sollte der Käufer mit seiner Bank besprechen, wann das Darlehen ausgezahlt werden kann. Der Notar wird dann die Regelung der Fälligkeit des Kaufpreises auf den Auszahlungszeitpunkt abstimmen. Ist die Finanzierung des Kaufpreises bei Abschluss des Kaufvertrages schon im Einzelnen geklärt, kann das zur Absicherung des Darlehens dienende Grundpfandrecht (Grundschuld oder Hypothek) unmittelbar im Anschluss an den Kaufvertrag beurkundet werden.

Die Gebäudeversicherung für den Immobilieneigentümer


Die Wohngebäudeversicherung dient dem finanziellen Schutz des Hauseigentümers vor eventuellen Schäden, die am Gebäude und seinen verbundenen Teilen durch Feuer, Blitzschlag, Sturm, Hagel und Leitungswasser entstehen. Eine Erweiterung des Versicherungsschutzes kann Elementarschäden durch Erdrutsch, Erdbeben und Hochwasser mit einschließen. Die Schadensumme ist hierbei gewöhnlich sehr hoch, während Policen für die Wohngebäudeversicherung relativ preiswert abzuschließen sind. Für eine Bankfinanzierung stellt der Abschluss der Versicherung die Voraussetzung dar.

Wer braucht eine Wohngebäudeversicherung?
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Der Wert der eigenen Immobilie.

Eine Immobilie ist immer nur das wert, was jemand bereit ist dafür zu bezahlen. D.h. mit anderen Worten -  der Markt bestimmt den Preis, wie bei allen anderen Dingen auch in der Marktwirtschaft. Trotzdem sollte man wissen was die eigene Immobilie wert ist.  Das Vergleichswertverfahren ist in der BRD eines der drei klassischen Wertermittlungsverfahren. Es gibt aber auch noch das Sachwertverfahren und das Ertragswertverfahren.

Das Vergleichswertverfahren ist allerdings einfach und ist deshalb auch das Beliebteste. Es bringt gegenüber den anderen Verfahren den Vorteil mit, dass die aktuelle Marktsituation in die Wertermittlung einbezogen werden kann und über die Möglichkeit des Vergleiches einen objektiven Überblick über den aktuellen Verkaufswert der Immobilie ermöglicht.

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Baufinanzierung - Viele beraten einfach nicht richtig.

Laut Stiftung Warentest beraten Banken und Kreditvermittler die Verbraucher bei der Finanzierung von Immobilien häufig nur unzureichend oder machen unpassende Finanzierungsangebote. Bei einem Vergleich der Anbietern von Baufinanzierungen haben im juni 2013 zwei mit der Note „gut“ abgeschnitte.Zehn Angebote seien befriedigend, sechs ausreichend und drei sogar mangelhaft.Das klingt nicht wirklich vertrauenseinflößend.

Dabei ist der Mangel unterschiedlicher Art: so hat etwa jeder fünfte Anbieter Finanzierungsvorschläge gemacht, bei denen die monatlichen Raten und Kosten den Finanzrahmen der Testkunden um mehr als 150 Euro überschritten hatten. Auch ist die vorgeschlagene Kreditsumme häufig am Bedarf der Kunden vorbeigegangen. Die Berater haben in den meisten Fällen zu hohe Kredite empfohlen.Höhere Kredite bedeuten für Kunden am Ende eine höhere Zinssumme, die dann an die Bank zu zahlen sind.

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Immobilienpreise steigen weiter.

... nun ist es amtlich!

Selbst die Bundesbank warnt nun die Bürger vor überhöhten Immobilienpreisen. Die Preise für Wohnungen und Häuser in Deutschlands Städten sind nach Angaben der Bundesbank in den vergangenen Jahren so stark gestiegen, dass Wohnraum mittlerweile vielerorts überteuert ist. Auf den Immobilienmärkten in den Städten kommt es „gegenwärtig Überbewertungen zwischen fünf und zehn Prozent geben“ heißt es in einer veröffentlich der Bundesbank am Montag in Frankfurt.

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Immobilienkauf durch das Bieterverfahren.

Immobilien verkaufen im Bieterverfahren.


Eine Immobilie im Bieterverfahren zu verkaufen, ist eine innovative Art der Vermarktung, da ohnehin der Markt bzw. die Nachfrage den Preis bestimmt. Der Verkäufer kann sich sicher sein, dass er zum Höchstpreis verkauft hat, der aktuell auf dem Markt erzielbar ist.

Immobilien im Bieterverfahren zu verkaufen, heißt eine zeitgemäße Angebotsform zu nutzen Die Erfolgsquote des Bieterverfahrens ist im Vergleich zum traditionellen Immobilienangebot überdurchschnittlich hoch.
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Warum sollte man das Baulastenverzeichnis einsehen und wann?

Baulasten sind freiwillige, öffentlich-rechtliche Verpflichtungen von Grundstückseigentümern betreffend des Tuns, Dulden oder Unterlassen, bzgl. eines Ihrer Grundstücke, die sich nicht öffentlich-rechtlichen Vorschriften ergeben. Mit der Baulast werden öffentlich-rechtlichen Vorschriften bzw. sich daraus ergebende baurechtliche Defizite, die der Durchführung eines Vorhabens entgegenstehen, auf Dauer ausgeglichen werden.

Baulasten werden durch schriftliche Erklärung (Verpflichtungserklärung) gegenüber der Bauaufsichtsbehörde übernommen. Die Unterschrift muss öffentlich beglaubigt oder vor der Bauaufsichtsbehörde geleistet oder von ihr anerkannt werden. Wichtig ist dabei daß Sie am Grundstück verankert sind und auch bei Veräußerung bestehen bleiben. Nur durch Verzicht kann diese Last rückgängig gemacht werden. Dieser Verzicht ist nur zu erklären, wenn ein öffentliches Interesse an der Baulast nicht mehr besteht.

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Implementieren des neuen EU-Recht für alle Immobilien-Interessenten

Am 13. Juni 2014 wird das neue Widerrufsrecht in Kraft treten. Dieses wirkt sich auch auf unsere Maklerverträge aus.
Betroffen sind Verträge, die im Internet sowie per Telefon, Brief oder E-Mail geschlossen werden. Diese Verträge hätten dann eine Schwachstelle ab diesem Datum und Verbraucher könnten innerhalb von 14 Tagen widerrufen. Wir als Makler müssen daher eine Widerrufsbelehrung erteilt bekommen. Deshalb werden wir in Zukunft rechtzeitig umstellen und Ihnen eine Widerrufsbelehrung zusenden. Ohne diese Widerrufsbelehrung können wir in Zukunft keine Besichtigungen machen und keine Adressen an Sie weitergegeben.
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Das schreibt die ENEV für den Energieausweis vor?

Die Energieeinsparverordnung (EnEV) schreibt Energieausweise zur Bewertung des energetischen Zustands von Gebäuden vor. Sie enthalten allgemeine Angaben zum Gebäude, zu den für die Beheizung verwendeten Energieträgern (zum Beispiel Gas, Öl) sowie die Energiekennwerte des Gebäudes. Neue Ausweise für Wohngebäude haben darüber hinaus eine Energieeffizienzklasse von A+ bis H.

 

 

 

 

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Was bedeuten die neuen Energieeffizienzklassen?

Ab 1. Mai 2014 ausgestellte Energieausweise für Wohngebäude besitzen eine Effizienzklasse, wie man sie von vielen Elektrogeräten kennt. Die Skala reicht von A+ bis H, wobei die Klassen A und B – je nach Gebäudetyp – etwa derzeitigem Neubaustandard entsprechen. Je weiter hinten im Alphabet die Effizienzklasse liegt, desto schlechter ist der energetische Zustand des Hauses. Ein Wohngebäude mit einem durchschnittlichen Verbrauch liegt in der Klasse E. Die Klasse richtet sich nach dem auf Seite 2 oder 3 des Ausweises angegebenen Kennwert, wobei für die Klasseneinteilung der Wert für den Endenergiebedarf oder -verbrauch entscheidend ist.

Die Übersicht zeigt die ungefähren Energiekosten pro Quadratmeter Wohnfläche eines Gebäudes der entsprechenden Energieeffizienzklasse. Ältere Ausweise, die noch keine Klasseneinteilung haben, lassen sich anhand der Tabelle ebenfalls zuordnen. Hierbei gilt es jedoch zu beachten, dass der auf dem Verbrauchsausweis ausgewiesene Kennwert vor der Zuordnung um eine Pauschale von 20 kWh/(m2a) erhöht werden muss, sofern das Wasser dezentral zum Beispiel über elektrische Boiler oder Durchlauferhitzer erwärmt wird und der Energieverbrauch für Warmwasser im Kennwert noch nicht enthalten ist. Diese Information findet sich auf Seite 3 des Ausweises unter dem Farbband.

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Welche Vorgaben gibt es für den Energieausweis?

Ein Energieausweis wird für das ganze Gebäude ausgestellt, nicht für einzelne Wohnungen. Er muss den Vorgaben der zum Zeitpunkt der Ausstellung geltenden EnEV entsprechen, vom Aussteller mit Name, Anschrift, Berufsbezeichnung und Ausstellungsdatum versehen und eigenhändig oder durch Nachbildung der Unterschrift unterschrieben sein. Ein Farbausdruck ist nicht vorgeschrieben. Früher ausgestellte Wärmebedarfsausweise oder Energiepässe, die nach EnEV als Energieausweise anerkannt wurden, können in der damals gültigen Form weiter verwendet werden.

Ausweise, die ab 1. Mai 2014 ausgestellt wurden, enthalten eine Registriernummer. Sie dient der Kontrolle ausgestellter Ausweise durch die zuständigen Behörden.

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Ratschlag Nr 1: Privat Immobilie verkaufen ohne Makler: Gesundes Misstrauen ist wichtig!

Ohne Makler Immobilie verkaufen

Immobilien privat verkaufen

Es kann gute Gründe eine Immobilie privat ohne Makler zu verkaufen. Sie sollten jedoch einige Grundregeln bei einer solchen Transaktion beachten, damit es nicht zu bösen Überraschugen kommt. An erster Stelle ist eine Grundskepsis angesagt. Denn ob ein Verkauf der eigenen Immobilien reibungslos abläuft, liegt nicht zu letzt an sogenannten Softskills. Gehen sie nicht als 'Gutmensch' an diese Aufgabe. Je profesioneller sie an diese Aufgabe gehen, desto wahrscheinlicher bleiben ihnen Überraschungen erspart.

Wie laufen nun private Immobilienkäufe ab? Viele Immobilienverkäufe laufen  gar nicht optimal ab. Es gibt viele Verkäufe die dem Immobilienverkäufer einen suboptimalen Vertragsabschluss einbringen. Möglicherweise durch Unkenntnis vielleicht aber auch durch Fehlemmobilien selbst vermarkten

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