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Mieterhöhung durch Staffelmiete

Mieterhöhung nach Staffelmiete

Eine Staffelmiete muss zwischen beiden Mietparteien vereinbart werden. Meistens geschieht dies, indem die gestaffelte Mieterhöhung bereits im Mietvertrag festgelegt ist und der Mieter dieser mit seiner Unterschrift zustimmt. Damit eine Staffelmiete zulässig ist, müssen zwei Bedingungen erfüllt sein:

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Mietminderung bei den folgende Voraussetzungen.

  1. Wenn Mieter den Mietzins reduzieren, kann das nicht einfach so geschehen. Es müsen bestimmte Tatbestände vorliegen, damit die Miete reduziert werden kann. Oder umgekehrt gedacht - wenn sie als Vermieter die Minderung der Miete vermeiden wollen, dann achten sie darauf dass die folgenden Faktoren nicht zustande kommen.

    Checkliste Mietminderung:
    Folgende Voraussetzungen müssen bei einer Mietminderung beachtet werden:
    1. Es muss ein erheblicher Mangel vorliegen, der zu einer spürbaren
    Beeinträchtigung führt.
    2. Voraussetzung für einen Sachmangel ist, dass die Tauglichkeit der Wohnung zum
    vertragsgemäßen Gebrauch aufgehoben oder gemindert ist (z.B. defekte Fenster,
    defekte Heizung).
    3. Voraussetzung für einen Rechtsmangel ist, dass ein Dritter ein Recht an dem
    Mietobjekt geltend macht und dadurch dem Mieter der Gebrauch der Mietsache
    ganz oder teilweise entzogen wird.
    4. Zugesichert ist eine Eigenschaft, wenn der Vermieter zu erkennen gibt, dass er für
    ihren Bestand unbedingt einstehen will. Der Vertrag wird regelmäßig nur dann
    dahingehend ausgelegt werden können, wenn insoweit das Wort "Zusicherung"
    gebraucht wurde.
    5. Der Mieter muss dem Vermieter den Mangel sofort anzeigen, wenn dieser ihn
    sonst nicht erkennen kann (so bei Mängeln in der Wohnung). Die Mietminderung
    gilt aber auch in diesem Fall ab Eintritt des Mangels.
    6. Die Minderung ist insbesondere dann ausgeschlossen, wenn der Mieter den
    Mangel selbst verschuldet hat oder er den Mangel bei Vertragsschluss kannte.
    7. Liegt ein erheblicher Mangel vor, so stehen dem Mieter neben dem Recht zur
    Minderung und dem Recht auf Beseitigung des Mangels folgende Rechte zu:
    a) Selbstbeseitigungsrecht, wenn der Vermieter den Mangel nach Abmahnung
    und Fristsetzung nicht beseitigt hat (Ersatzvornahme),
    b) Zurückbehaltungsrecht hinsichtlich eines Teils der Miete, wenn der Vermieter
    den Mangel nach Abmahnung und Fristsetzung nicht beseitigt hat,
    c) Recht zur fristlosen Kündigung in besonders schwerwiegenden Fällen (§ 569
    Abs. 1 BGB),
    d) ein Schadensersatzanspruch, wenn ihm durch den Mangel ein Schaden
    entstanden ist.

 

Neuigkeiten zur Mietrechtsreform

Der Bundesrat hat neue Beschlüsse zur Mietrechtsreform vorgenommen. Um welche es sich handelt erfahren Sie hier. So dürfen Mieten bei einem bestehenden Mietverhältnis nur noch um maximal 15 Prozent innerhalb von drei Jahren steigen. Die bisherige Maximalgrenze lag bei 20 Prozent. Für die SPD, Grünen und Linke ist dieser Schritt sogar noch zu wenig, da es bei Neuvermietungen keine Deckelung geben soll. Allerdings beträgt der Aufschlag speziell in solchen Fällen teilweise 30 oder 40 Prozent. Eine neue Regelung bei Neuvermietungen gibt es bisher allerdings nicht!

Weiterhin darf der Mieter bei einer energetischen Sanierung die Miete aufgrund von Schmutz oder Lärm in den ersten drei Monaten nicht mehr mindern, sondern muss den Umstand dulden.
Auch sind die Gerichte jetzt verpflichtet, im Falle einer Räumungsklage den Sachverhalt sofort bzw. schnellstmöglich zu bearbeiten. Bisher kamen meist sehr hohe Kosten auf den Vermieter im Falle einer Räumungsklage zu, da die Klage ein sehr langwieriger Prozess ist (zwischen mehreren Monaten und einem Jahr). In Zukunft soll dies durch die besagte Änderung vermieden werden.

Herber Wohnungsmangel in den Großstädten!

Die Politiker werden von einer großen Sorge geplant! Denn in Berlin wird der Wohnraum langsam immer knapper. Nur noch 2,6 Prozent Leerstand wird im gesamten Wohnungsbestand verzeichnet, mit fallender Tendenz! Die kurzfristig für den freien Markt zur Verfügung stehendenden Wohnungen werden vom Senat auf lediglich 40.000 bis 45.000 geschätzt. Ein Plan muss deshalb her, da diese Zahlen angesichts von 3,5 Millionen Einwohnern viel zu niedrig sind.

Stadtentwicklungssenator Michael Müller (SPD) erklärt, dass mit allen zur Verfügung stehenden Instrumenten dafür gesorgt werden soll, den Bürgern ausreichend bezahlbaren Wohnraum zur Verfügung zu stellen. In den Blick der Stadtväter geraten deshalb auch Ferienwohnungen, von denen es laut einem Gutachten des Gewos-Instituts

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Immobilien - Mietpreisfindung - Mietspiegel

Eine aktuelle Fallstudie bietet Aufschluss, inwieweit der neue Münchner Mietspiegel als Werkzeug zur Mietpreisfindung dienen kann.


Ein Eigentümer, der seine Wohnung vermieten möchte steht vor der Frage, welche Miete er verlangen kann. Wird die Miethöhe falsch angesetzt, kann dies bei der Vermietung nicht unerhebliche negative Auswirkungen haben. Aber wie kann man feststellen was die korrekte Miete für die eigene Wohnung ist? Ist der Mietspiegel das Mittel der Wahl, oder ermittelt man die marktgerechte Miethöhe besser anhand eines Vergleichs mit anderen Angeboten aus Zeitung oder Internet? Eine aktuelle Fallstudie des Münchner Immobilienbüros “Vermietspezialist Bartsch & Rozmarin Immobilien OHG” bietet hierzu hilfreiche Antworten.
Seit Ende März 2011 liegt der neue Mietspiegel für die Stadt München vor. In den Medien wurde bereits einiges zu diesem Thema berichtet. Die Firma Vermietspezialist, welche sich in München und Umgebung auf die Vermietung von Wohnungen und Häusern spezialisiert hat und in den letzen Jahren über 2500 erfolgreiche Vermietungen durchführen konnte, hat sich aus diesem Anlass intensiv mit dem neuen Mietspiegel beschäftigt. Anhand von konkreten Vermietungen wurde eine Fallstudie erstellt. Zweck der Studie war es zu ermitteln, inwieweit der Mietspiegel den tatsächlichen, aktuell erzielbaren Mietpreisen in München entspricht und somit als Instrument zur Mietpreisfindung verwendet werden kann. Parallel dazu wurde eine Mietpreis-Analyse der Mietangebote in den Münchner Zeitungen und bei Immobilienportalen im Internet durchgeführt.

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Der Mietvertrag und was es zu beachten gibt

Es ist geschafft! Hat man erfolgreich eine Mietwohnung oder einen Mieter gefunden und schon steht der Mietvertragsabschluss bevor. Damit Sie diesen auch problemlos abschließen können, sollten Sie die nachfolgenden Hinweise beachten.

Grundsätzlich können Mieter und Vermieter Ihren Mietvertrag im Rahmen der gesetzlichen Vorschriften frei gestalten. Wenn nichts weiter vereinbart wurde, finden die Mietrechtsparagraphen des BGB Anwendung. Zwar können auch Vereinbarungen getroffen werden, die von den Bestimmungen des BGB abweichen. Allerdings dürfen keine sonstigen Vereinbarungen getroffen werden, die zum Nachteil des Mieters im Mietvertrag führen. Dazu gibt es eine Reihe von Rechten und Schutzbestimmungen.

So sollte vor Vertragsabschluss immer eine Besichtigung des Mietobjektes durchgeführt werden. Die Beschaffenheit sollte immer schriftlich in einem Übergabeprotokoll festgehalten werden. Das Protokoll sollte immer ein Bestandteil des Mietvertrages sein! Darin werden Mängel ebenso wie die Zählerstände von Wasser, Strom und Heizung notiert. Weiterhin auch, welche und wie viele Schlüssel an den Mieter übergeben wurden.



Die Hausordnung steht bei Fragen zum Mietalltag zur Verfügung und sollte auch Bestandteil des Mietvertrages sein. Dort werden Regeln wie zum Beispiel die Nutzung von Spielplätzen und Fahrradkellern oder auch Winterdienst und Reinigungspflichten festgehalten.

Der Vertragsabschluss sollte natürlich immer schriftlich formuliert werden. Bei vielen Wohnungsverbänden, im Handel, Internet oder Haus- und Grundbesitzvereinen finden Sie unkomplizierte Formularmietverträge. Diese bieten den Vorteil, dass von den Parteien kein zu regelnder Punkt übersehen wird. Sie sollten allerdings darauf achten, dass Sie einen möglichst aktuellen Formularmietvertrag haben. Denn aufgrund der häufigen Änderungen zum Mietrecht kann es vorkommen, dass einzelne Formulierungen im Vertrag unwirksam sind, sollte es sich um ein älteres Exemplar handeln.

Zusammenfassend sollten Sie insbesondere folgende, wichtige Punkte im Mietvertrag regeln und beachten:

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Der Staffelmietvertrag

Bei der Staffelmiete wird bereits im Vorfeld zwischen Vermieter und Mieter durch schriftliche Vereinbarung die Mieterhöhung festgelegt. Somit wird für beide Seiten die künftige Mietentwicklung überschaubar. Die gesetzlichen Bestimmungen für den Staffelmietvertrag findet man im § 557a BGB.

Es wird also bei dem Staffelmietvertrag bereits im Voraus schriftlich vereinbart, wann die Miete künftig um welchen Betrag steigt. Zwischen den einzelnen Mieterhöhungen muss mindestens ein Jahr vergehen.

So muss die jeweilige neue Monatsmiete ganz klar ausgewiesen sein. Prozentsätze genügen zum Beispiel nicht. Der jeweilige Erhöhungsbetrag muss beitragsgemäß ausgewiesen werden. Auch sind während der Laufzeit keinerlei zusätzliche Erhöhungen, außer bei den Betriebskosten, gestattet!

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Der Indexmietvertrag

Bei dem Indexmietvertrag spielt das statistische Bundesamt eine wichtige Rolle. So wird der Mietzins durch die Änderung des ermittelten Lebenshaltungskostenindex vom statistischen Bundesamt bestimmt. Diese Form einer Mietanpassungsvereinbarung muss schriftlich geschlossen werden. Die rechtlichen Bestimmungen der Indexmiete findet man im § 557b BGB.
Auch hier gilt wieder, dass während der Laufzeit keinerlei anderen Mieterhöhungen, außer der Mietanpassungsvereinbarung, durchgeführt werden dürfen. Die Erhöhung der Betriebskosten ist davon ausgeschlossen und natürlich zulässig.

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Aktueller Stand bei der Einführung der Mietpreisbremse.

Nordrhein-Westfalen hat schon - Bayern wird im August nachziehen.

Nach Berlin, Nordrhein-Westfalen und Hamburg wollen weitere neun Bundesländer die Mietpreisbindung einführen. Das Handelsblatts hat heute eigene Recherchen veröffentlicht. Einzig Sachsen und Mecklenburg-Vorpommern sähen wegen der großen Leerstände auf dem Wohnungsmarkt keinen Handlungsbedarf. Zwei Länder überprüfen die Einführung bzw. Umsetzung des Gesetzes noch auf Sinnhaftigkeit - Saarland und Sachsen.
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Welche Städte werden von der Mietpreisbremse betroffen sein?

Die Mietpreisbremse kommt in Rheinland-Pfalz wahrscheinlich zum Ende des Jahres 2015! Und soll in diesen vier Städten eingeführt werden:

Der Ministerrat hat die Mietpreisbremse in Rheinland-Pfalz beschlossen.

In Speyer, Mainz, Trier und Landau dürfen die Mieten bei bestehenden Mietverträgen innerhalb von drei Jahren nur um höchstens 15 Prozent angehoben werden. Das sieht eine Verordnung vor, die das rot-grüne Kabinett in Mainz beschloss.

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Nachmessen der Wohnfläche lohnt sich!

Häufig stellt sich beim Ausmessen der Wohnfläche heraus, dass die angegebene Wohnfläche im Mietvertrag nicht der tatsächlichen Wohnfläche entspricht. Müssen Sie sich das als Mieter bieten lassen?

Es lohnt sich die Wohnfläche nachzumessen, da die Angabe im Mietvertrag häufig nicht stimmt. Stellt sich eine Abweichung um mehr als zehn Prozent heraus, so dürfen betroffene Mieter die Miete kürzen. Experten aus der Fachzeitschrift "Finanztest" weisen darauf in der Ausgabe 10/2012 hin. Den Angaben zufolge wurden bei etwa zwei von drei Fällen eine Abweichung von mehr als einem Quadratmeter festgestellt.

Sollten Sie als Mieter betroffen sein, so wenden Sie sich als erstes in Form eines Gespräches an Ihren Vermieter. Sollte keine Einigung zur Kürzung der Miete möglich sein empfielt es sich, einen Experten zum Vermessen der Wohnfläche zu beauftragen. Erst wenn bei der Vermessung eine Abweichung von mehr als zehn Prozent festgestellt wird, sollten Betroffene die Miete kürzen.

Beim Ausmessen sind einige wichtige Faktoren zu beachten! So sind einige Räume nur anteilig oder auch gar nicht zu berechnen. Dazu zählen z. B. Abstellräume außerhalb der Wohnung, Garagen, Kellerräume oder Waschküchen nicht dazu. Abstellkammern innerhalb der Wohnung allerdings schon. Auch Küche, Bad und WC sind neben den üblichen Wohnräumen zu berücksichtigen.

Beheizte Wintergärten zählen ganz, unbeheizte nur zur Hälfte. Für Balkone erlaubt die Wohnflächenverordnung einen kleinen Ermessungsspielraum. Häufig werden Sie zu 25 Prozent zur Wohnfläche dazugerechnen. Maximal darf man Sie zu 50 Prozent berücksichtigen.

Bei Dachschrägen kann die Fläche voll angerechnet werden, wenn die Schräge bzw. der Kniestock erst ab zwei Meter Höhe beginnt. Bei einer Höhe zwischen einem und zwei Metern darf nur die Hälfte berücksichtigt werden. Bei unter einem Meter handelt es sich nicht mehr um Wohnfläche!

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