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ImmoBlog

Mieterhöhungen richtig ankündigen.

Eine Mieterhöhung muss dem Mieter schriftlich mitgeteilt werden.


Sind Sie als Vermieter dazu verpflichtet, eine Mieterhöhung anzukündigen, ist dies schriftlich zu erledigen, allerdings nicht zwingend auf Papier. Daher kann ein Mieterhöhungsschreiben auch per E-Mail oder Fax verschickt werden.

Die Ankündigung sollte folgende Punkte enthalten:

1.) warum erfolgt eine Mieterhöhung,
2.) ab wann gilt die Mieterhöhung,
3.) bis wann gilt die Mieterhöhung.


Erfolgt die Mieterhöhung in Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete, muss ein Hinweis zur Zustimmung durch den Mieter enthalten sein. Geschieht die Mieterhöhung wegen Modernisierungsarbeiten, sollte das Schreiben auf § 555d BGB verweisen, welcher regelt, wann ein Mieter die Sanierungsmaßnahmen dulden muss. Prinzipiell hat ein Mieter aber immer die Möglichkeit, einer Mieterhöhung zu widersprechen, sofern diese nicht bereits im Mietvertrag vereinbart wurde. Dazu reicht es schon, dass er dem Vermieter die benötigte Zustimmung verweigert.

Nach dem Zugang der Ankündigung der Mieterhöhung haben Mieter in der Regel zwei volle Monate Bedenkzeit, um der Steigerung zuzustimmen. Reagieren sie in dieser Zeit nicht und weigern sie sich nach Ende der Zustimmungsfrist, den neuen Mietbetrag zu zahlen, gilt dies als Widerspruch.

Der Vermieter hat nun seinerseits drei Monate Zeit, eine sog. Zustimmungsklage einzureichen. Dann prüft das Gericht, ob die Mieterhöhung berechtigt ist, und verklagt den Mieter evtl. zur Zustimmung. Lässt der Vermieter diese drei Monate Klagefrist ungenutzt verstreichen, ist eine Klage danach wirkungslos. Er muss dann bis zum nächsten Zeitpunkt warten, an dem er eine Mieterhöhung ansetzen kann. 

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Das BGB regelt das Mietrecht.

Mieterhöhung sind im BGB geregelt und legen klar fest, was erlaubt ist und was nicht.

Das deutsche Mietrecht ist im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) verankert. Das BGB widmet sich ab den §§ 557 bis 561 den Regelungen über die Miethöhe und die Mieterhöhungen. Dazu zählen:

a.)die Ankündigung der Mieterhöhung
b.)die Begründung für die Mieterhöhung
c.)die Zustimmung zur Mieterhöhung
d.)die Zahlungsfrist für die Mieterhöhung
e.)das Sonderkündigungsrecht für Mieter bei einer Mieterhöhung

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Mieterhöhung durch Staffelmiete

Mieterhöhung nach Staffelmiete

Eine Staffelmiete muss zwischen beiden Mietparteien vereinbart werden. Meistens geschieht dies, indem die gestaffelte Mieterhöhung bereits im Mietvertrag festgelegt ist und der Mieter dieser mit seiner Unterschrift zustimmt. Damit eine Staffelmiete zulässig ist, müssen zwei Bedingungen erfüllt sein:

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Kontinuierliche Mieterhöhung durch Indexmietvertrag

Erhöhung durch Indexmietvertrag.
Die Mieterhöhung nach Indexmiete muss im Mietvertrag vereinbart sein.Die Mieterhöhung nach Indexmiete muss im Mietvertrag vereinbart sein.

Auch die Indexmiete muss vertraglich zwischen Mieter und Vermieter vereinbart werden, um gültig zu sein. Im Gegensatz zur Staffelmiete wird hier aber nur der erste Mietbetrag konkret im Mietvertrag festgelegt.

Inwieweit der Vermieter zukünftig eine Mieterhöhung durchführt,

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Vermieter an den ortsüblichen Mietspiegel angepasst werden

Sofern der Mietvertrag keine Vereinbarung zu einer Mieterhöhung in Form von Staffel- oder Indexmiete festlegt, kann der Vermieter gemäß § 558 BGB „die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen".

Bei der Vergleichsmiete erfolgt eine Mieterhöhung in der Höhe, die den vergleichbaren ortsüblichen Mieten entspricht. Als Richtwert für diesen sog. Mietspiegel werden Mieten herangezogen, die in den letzten vier Jahren für vergleichbaren Wohnraum im entsprechenden Ort gezahlt wurden.

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Immobilien - Mietpreisfindung - Mietspiegel

Eine aktuelle Fallstudie bietet Aufschluss, inwieweit der neue Münchner Mietspiegel als Werkzeug zur Mietpreisfindung dienen kann.


Ein Eigentümer, der seine Wohnung vermieten möchte steht vor der Frage, welche Miete er verlangen kann. Wird die Miethöhe falsch angesetzt, kann dies bei der Vermietung nicht unerhebliche negative Auswirkungen haben. Aber wie kann man feststellen was die korrekte Miete für die eigene Wohnung ist? Ist der Mietspiegel das Mittel der Wahl, oder ermittelt man die marktgerechte Miethöhe besser anhand eines Vergleichs mit anderen Angeboten aus Zeitung oder Internet? Eine aktuelle Fallstudie des Münchner Immobilienbüros “Vermietspezialist Bartsch & Rozmarin Immobilien OHG” bietet hierzu hilfreiche Antworten.
Seit Ende März 2011 liegt der neue Mietspiegel für die Stadt München vor. In den Medien wurde bereits einiges zu diesem Thema berichtet. Die Firma Vermietspezialist, welche sich in München und Umgebung auf die Vermietung von Wohnungen und Häusern spezialisiert hat und in den letzen Jahren über 2500 erfolgreiche Vermietungen durchführen konnte, hat sich aus diesem Anlass intensiv mit dem neuen Mietspiegel beschäftigt. Anhand von konkreten Vermietungen wurde eine Fallstudie erstellt. Zweck der Studie war es zu ermitteln, inwieweit der Mietspiegel den tatsächlichen, aktuell erzielbaren Mietpreisen in München entspricht und somit als Instrument zur Mietpreisfindung verwendet werden kann. Parallel dazu wurde eine Mietpreis-Analyse der Mietangebote in den Münchner Zeitungen und bei Immobilienportalen im Internet durchgeführt.

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Der Mietvertrag und was es zu beachten gibt

Es ist geschafft! Hat man erfolgreich eine Mietwohnung oder einen Mieter gefunden und schon steht der Mietvertragsabschluss bevor. Damit Sie diesen auch problemlos abschließen können, sollten Sie die nachfolgenden Hinweise beachten.

Grundsätzlich können Mieter und Vermieter Ihren Mietvertrag im Rahmen der gesetzlichen Vorschriften frei gestalten. Wenn nichts weiter vereinbart wurde, finden die Mietrechtsparagraphen des BGB Anwendung. Zwar können auch Vereinbarungen getroffen werden, die von den Bestimmungen des BGB abweichen. Allerdings dürfen keine sonstigen Vereinbarungen getroffen werden, die zum Nachteil des Mieters im Mietvertrag führen. Dazu gibt es eine Reihe von Rechten und Schutzbestimmungen.

So sollte vor Vertragsabschluss immer eine Besichtigung des Mietobjektes durchgeführt werden. Die Beschaffenheit sollte immer schriftlich in einem Übergabeprotokoll festgehalten werden. Das Protokoll sollte immer ein Bestandteil des Mietvertrages sein! Darin werden Mängel ebenso wie die Zählerstände von Wasser, Strom und Heizung notiert. Weiterhin auch, welche und wie viele Schlüssel an den Mieter übergeben wurden.



Die Hausordnung steht bei Fragen zum Mietalltag zur Verfügung und sollte auch Bestandteil des Mietvertrages sein. Dort werden Regeln wie zum Beispiel die Nutzung von Spielplätzen und Fahrradkellern oder auch Winterdienst und Reinigungspflichten festgehalten.

Der Vertragsabschluss sollte natürlich immer schriftlich formuliert werden. Bei vielen Wohnungsverbänden, im Handel, Internet oder Haus- und Grundbesitzvereinen finden Sie unkomplizierte Formularmietverträge. Diese bieten den Vorteil, dass von den Parteien kein zu regelnder Punkt übersehen wird. Sie sollten allerdings darauf achten, dass Sie einen möglichst aktuellen Formularmietvertrag haben. Denn aufgrund der häufigen Änderungen zum Mietrecht kann es vorkommen, dass einzelne Formulierungen im Vertrag unwirksam sind, sollte es sich um ein älteres Exemplar handeln.

Zusammenfassend sollten Sie insbesondere folgende, wichtige Punkte im Mietvertrag regeln und beachten:

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Der Indexmietvertrag

Bei dem Indexmietvertrag spielt das statistische Bundesamt eine wichtige Rolle. So wird der Mietzins durch die Änderung des ermittelten Lebenshaltungskostenindex vom statistischen Bundesamt bestimmt. Diese Form einer Mietanpassungsvereinbarung muss schriftlich geschlossen werden. Die rechtlichen Bestimmungen der Indexmiete findet man im § 557b BGB.
Auch hier gilt wieder, dass während der Laufzeit keinerlei anderen Mieterhöhungen, außer der Mietanpassungsvereinbarung, durchgeführt werden dürfen. Die Erhöhung der Betriebskosten ist davon ausgeschlossen und natürlich zulässig.

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Aktueller Stand bei der Einführung der Mietpreisbremse.

Nordrhein-Westfalen hat schon - Bayern wird im August nachziehen.

Nach Berlin, Nordrhein-Westfalen und Hamburg wollen weitere neun Bundesländer die Mietpreisbindung einführen. Das Handelsblatts hat heute eigene Recherchen veröffentlicht. Einzig Sachsen und Mecklenburg-Vorpommern sähen wegen der großen Leerstände auf dem Wohnungsmarkt keinen Handlungsbedarf. Zwei Länder überprüfen die Einführung bzw. Umsetzung des Gesetzes noch auf Sinnhaftigkeit - Saarland und Sachsen.
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Welche Städte werden von der Mietpreisbremse betroffen sein?

Die Mietpreisbremse kommt in Rheinland-Pfalz wahrscheinlich zum Ende des Jahres 2015! Und soll in diesen vier Städten eingeführt werden:

Der Ministerrat hat die Mietpreisbremse in Rheinland-Pfalz beschlossen.

In Speyer, Mainz, Trier und Landau dürfen die Mieten bei bestehenden Mietverträgen innerhalb von drei Jahren nur um höchstens 15 Prozent angehoben werden. Das sieht eine Verordnung vor, die das rot-grüne Kabinett in Mainz beschloss.

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Druck auf dem Wohnungsmarkt durch das ungeregelte Thema Flüchtlinge

Die Integration der Flüchtlinge in den Wohnungsmarkt gehört nun zu den wichtigsten Aufgaben, die die Politik der unbegrenzten Einreise für Asylsuchende mit sich bringt.
In deutschen Millionenstädten wie Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln,  München und Stuttgart ist bezahlbarer Wohnraum heute schon extrem begehrt. Auch ohne die zusätzlichen Flüchtlinge fehlen eine Vielzahl an Wohnungen. Deshalb werden durch den Flüchtlingszuzug die Mieten und Immobilienpreise weiter rasant ansteigen. Das gilt im Übrigen für den Markt der Mietwohnungen und den Markt für Wohnungseigentum gleichermaßen.

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