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Trend bei Wohnimmobilien laut Frühjahrsgutachten ungebrochen.

Trotz steigender Energiepreis, einem Arbeitsmarkt der sich stabilisiert, einem Kreditmarkt der nach wie vor sehr niedrige Kreditzinsen anbietet und einer deutlich angezogenen Inflationrate, ist der Preisanstieg in allen Immobilienbereich weiter auf hohem Niveau.  Auch die Corona-Krise und deren Auswirkungen haben diesen Trend, der seit Jahren anhält, nicht gebrochen oder gar gestoppt.

Fruhjahrsgutachten 2022...

ZIA Zentraler Immobilien Ausschuss e.V.
In der Bauwirtschaft zeigten sich spätestens ab dem dritten Quartal Materialengpässe bei Baustoffen wie Holz, Stahl und Dämmstoffen. Mittlerweile dürften sie überwunden sein und die Bauinvestitionen im Jahr 2022 um 2,6% steigen. Kapazitätsengpässe und der Fachkräftemangel bremsen dabei eine noch stärkere Expansion. Im Zusammenhang mit langwierigen Planungs- und Genehmigungsverfahren sowie knappem Bauland wird der Nachfrageüberhang bestehen bleiben. Folglich verteuern sich Bauleistungen und Bauland und damit auch die Immobilien weiter. Die Baupreise für den Neubau von Wohngebäuden stiegen im Jahr 2021 so stark wie seit mehr als 50 Jahren nicht mehr.

Wohnimmobilienmarkt 

Die Mieten für Wohnungen (Angebotsmieten, hedonisch, nur Bestand) sind auch im Jahr 2021 weiter gestiegen und haben durchschnittlich 8,46 Euro/m²/ Monat erreicht. Der Anstieg war mit +3,7% ähnlich dynamisch wie im Vorjahr (+3,1%). Der stärkste Mietanstieg findet sich in den Landkreisen in Westdeutschland(+4,1%, 8,27 Euro/m²), während der Anstieg in den kreisfreien Städten mit 3,1% (9,86 Euro/m²) etwas moderater war. In den Landkreisen in Ostdeutschland stiegen die Mieten durchschnittlich um 3,9% auf 6,27 Euro/m². In den 11kreisfreien Städten Ostdeutschlands (ohne Berlin) verteuerten sich die Mietenum 3,1% auf 7,09 Euro/m² In den A-Städten betrug der Anstieg im Mittel und über das Jahr gesehen nur 2,7% (auf 12,27 Euro/m²), sodass nunmehr das dritte Jahr in Folge die Mieten in den sieben größten Städten langsamer stiegen als im bundesweiten Durchschnitt.


Die Kaufpreise für Eigentumswohnungen haben ihren Anstieg im Jahr 2021weiter beschleunigt. Im bundesweiten Mittel sind sie im Vergleich zu 2020 um 14,3% auf 3.140 Euro/m² gestiegen. Der Anstieg war damit nochmals leicht stärker als im Vorjahr mit 11,2%. Im Vergleich zum unteren Wendepunkt des Immobilienpreiszyklus im Jahre 2009 haben sich die Kaufpreise damit um 146%
erhöht. In Ostdeutschland sind sie stärker gestiegen als in Westdeutschland. Die östlichen kreisfreien Städte ohne Berlin und die Landkreise verzeichneten Steigerungen von 19,6% (auf 2.621 Euro/m²) und 16,9% (1.846 Euro/m²). 

Im Westen verteuerten sich die Eigentumswohnungen in den Landkreisen um 15,1% (2.932 Euro/m²) und in den kreisfreien Städten um 12,5% (4.096 Euro/m²). Beim Neubau von Wohnungen überstieg 2020 die Zahl der Fertigstellungen mit 306.000 Wohnungen erstmals seit 20 Jahren wieder die Schwelle von 300.000. Gegenüber dem unteren Wendepunkt im letzten Zyklus im Jahr 2009 hat sich der Wohnungsbau fast verdoppelt. Im Wesentlichen handelte es sich dabei um Geschosswohnungsneubau. Der Ein- und Zweifamilienhausbau stagniert seit Jahren bei gut 100.000. Im Jahr 2021 dürfte die Zahl der Wohnungsfertigstellungen
weiter auf 315.000 gestiegen sein.

Als Folge der gestiegenen Zahl an Baugenehmigungen dürften die Fertigstellungszahlen auch in den nächsten Jahren langsam weiter steigen. Die Zahl der Baugenehmigungen hat sich seit dem Jahr 2008 kontinuierlich von 174.000 auf 369.000 mehr als verdoppelt. Im Jahr 2021 dürfte sie nochmals etwas höher bei 384.000 liegen. 

Die Renditen sind in den A-Städten infolge des erneuten deutlichen Anstiegs der Kaufpreise bei gleichzeitig verhaltenem Anstieg der Mieten weiter gesunken.  Der Median der Bruttoanfangsrenditen der Angebote lag 2021 in den A-Städten bei 2,2% bis 3%, was einem Vervielfältiger von 33 bis 47 Jahresmieten entspricht. Die Bruttoanfangsrendite ist damit um 20 bis 30 Basispunkte gegenüber
2020 gesunken. Am niedrigsten ist sie in Berlin (2,18%) und München (2,37%). Die Werte für Hamburg (2,67%), Frankfurt und Düsseldorf (je 2,76%) sind etwas höher und am höchsten sind sie in Köln (2,97%) und Stuttgart (3,04%). Zu berücksichtigen ist, dass die Bruttoanfangsrendite weder die Kaufnebenkosten noch Kosten für die Instandhaltung

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Mittwoch, 05. Oktober 2022

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