Übertragung einer Immobilie zu Lebzeiten VII

Immobilien vererben

Die nachstehende kurze Übersicht kann die detaillierte Beratung durch den Notar oder einen Steuerberater naturgemäß nicht ersetzen! Ein ausführliches Merkblatt zur Erbschaftsteuerreform 2009/2010 finden Sie auf meiner Homepage.

1.  Die Schenkungsteuer fällt grundsätzlich in gleicher Höhe an, wie sie bei der Vererbung erhöhen würde (Erbschaftsteuer), allerdings stehen die persönlichen Freibeträge alle zehn Jahre erneut zur Verfügung. Durch Verteilung der Vermögensübergabe auf mehrere Zeitabschnitte kann also deutlich Steuer gespart werden! Die persönlichen Freibeträge belaufen sich ab 2009 für Ehegatten und gleichgeschlechtlich Verpartnerte („Homo“- oder „lesbische Ehen“) auf Euro 500.000.--, für Kinder (gegenüber jedem Elternteil) auf je Euro 400.000,--.  für Enkel (gegenüber jedem der vier Großelternteile !) auf je Euro 200.000,--, und für Eltern beim Erbschaftserwerb auf je Euro 100.000,--; für Eltern bei Schenkungen, sowie für Geschwister und sonstige, entfernte oder nicht verwandte Personen auf Euro 20.000,--.

Immobilien werden nicht mehr (wie bis Ende 1995) mit dem Einheitswert, ebenso wenig (wie bis Ende 2008) mit dem Bedarfswert (grob gesprochen dem 12,5 fachen Jahresmietwert abzüglich Altersabschlägen) bewertet, sondern mit dem Verkehrswert („gemeinen Wert“). Dies bedeutet beispielsweise, dass unbebaute Grundstücke vom Finanzamt nach der sogenannten „Bodenrichtwertkarte“ eingewertet werden; bei bebauten Immobilien wird der Verkehrswert für Ein- oder Zwei-Familien-Häuser sowie Eigentumswohnungen nach dem Vergleichswertverfahren, hilfsweise dem Sachwertverfahren, hingegen für Mietwohn-, Geschäfts- oder gemischt genutzte Immobilien nach dem Ertragswertverfahren ermittelt; der Steuerpflichtige kann jedoch stets durch ein Sachverständigengutachten den abweichenden tatsächlichen Wert nachweisen. Auch bei Betriebsvermögen gilt das Vergleichswertverfahren, ersatzweise das Ertragswertverfahren, wobei jedoch mindestens das Ergebnis des Sachwertverfahrens anzusetzen ist.

Belastungen (Schulden, aber auch etwa gewährte bzw. vorbehaltene Nutzungs- oder Nießbrauchsrechte etc.) werden abgezogen. (Bei Zuwendungen der Jahre 2008 und früher war dies beim vorbehaltenen Nießbrauch regelmäßig nicht der Fall; es wurde lediglich eine Stundung des darauf entfallenden Steueranteils bis zum Erlöschen des Nießbrauchsrechts gewährt.) Im einzelnen sind dies sehr komplexe und streitanfällige Bewertungsvorgänge.

Grunderwerbsteuer würde zwar anfallen für diejenigen Gegenleistungen und Vorbehalte, die bei der Schenkungssteuer als Minderung berücksichtigt wurden; da jedoch Übertragungen an Verwandte in gerader Linie, also an Kinder sowie an Ehegatten, grunderwerbsteuerfrei sind, scheidet eine solche Besteuerung bei Überlassung typischerweise aus.

2.  In einkommenssteuerlicher Hinsicht stellt sich eine ganze Reihe von teilweise sehr schwierigen Fragen:

a)     Handelt es sich bei dem überlassenen Grundstück um Betriebsvermögen einer selbständigen Tätigkeit, eines Gewerbebetriebs oder einer Land- und Forstwirtschaft (dies kann auch beispielsweise hinsichtlich eines freiberuflich genutzten Büros in einem sonst zu Wohnzwecken dienenden Gebäude der Fall sein oder bei sogenanntem Sonderbetriebsvermögen von Gesellschaftern einer OHG oder Kommanditgesellschaft), liegt in der privat motivierten Überlassung außerhalb der Betriebsübergabe eine sogenannte „Entnahme“, die zur Erhöhung des Gewinns durch die regelmäßig im Grundbesitz verkörperten stillen Reserven führt.

b)     Häufig wird ebenfalls übersehen, dass eine Grundstücksübertragung mit Gegenleistungen (Abstandszahlungen an den Veräußerer, Gleichstellungsgelder an weichende Geschwister, Schuldübernahmen) auch im Hinblick auf die „Spekulationsbesteuerung“ (Besteuerung privater Veräußerungsgeschäfte gemäß § 23 EStG) von Bedeutung sein kann. Die maßgebliche Frist zwischen Anschaffungs- und Veräußerungsvorgang wurde bekanntlich rückwirkend auf zehn Jahre verlängert. Hinsichtlich des entgeltlichen Anteils einer Übertragung liegt bei vermieteten Immobilien, wenn der Zeitraum noch nicht abgelaufen ist, ein anteiliges Spekulationsgeschäft vor; hinsichtlich des unentgeltlichen Teils der Übertragung läuft die bisher vom Veräußerer zurückgelegte Frist jedoch weiter. Lediglich bei vermieteten Immobilien, die vollständig unentgeltlich übertragen werden, oder solchen, die schon länger als zehn Jahre im Eigentum des Veräußerers standen, ferner bei Immobilien, die im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren selbst genutzt waren, stellt sich diese Problem mit Sicherheit nicht. Eigenheimzulage für entgeltliche Erwerbe zur Eigennutzung wird bekanntlich für Neufälle seit 2006 nicht mehr gewährt.

Erzielt der Erwerber aus der übertragenen Immobilie Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (die Immobilie wird auch dann als in vollem Umfang vermietet anerkannt, wenn die Miete über 56 % der ortsüblichen Miete beträgt, § 21 Abs. 2 Satz 2 EStG; über 75 % wird auch die Einkünfteerzielungsabsicht stets vermutet !), kann er neben den sonstigen Werbungskosten, z. B. Schuldzinsen, Erhaltungsaufwendungen etc., die Abschreibung (AfA) geltend machen. Er führt insoweit bei rein unentgeltlichem Erwerb die AfA des Vorgängers fort; bei einem teilentgeltlichen Erwerb verwirklicht er eigene Anschaffungskosten, für die er eine neue AfA-Reihe in Gang setzt. Gegenleistungen mit Entgeltcharakter in diesem Sinn sind z. B. Einmalzahlungen an den Veräußerer, die Übernahme auf dem Objekt ruhender Schulden, Gleichstellungsgelder an Geschwister sowie Rentenzahlungen an den Veräußerer, wenn es sich um sogenannte „Austauschrenten“ handelt, die nach kaufmännischen Gesichtspunkten mit der Leistung abgewogen wurden, oder um „Zeitrenten“, die nicht auf Lebenszeit, sondern auf einen bestimmten, befristeten Zeitraum geschuldet sind.

c)     Von der Frage der Entgeltlichkeit (und damit dem Entstehen von Anschaffungskosten beim Erwerber, gegebenenfalls eines Veräußerungserlöses bei betrieblichem Vermögen in Gestalt des Veräußerers) zu unterscheiden sind wiederkehrende Versorgungsleistungen, die unter bestimmten Voraussetzungen beim Erwerber in voller Höhe als Sonderausgaben gemäß § 10 Abs. 1 Nr. 1a EStG abgezogen werden können, jedoch nach dem „Korrespondenzprinzip“ beim Veräußerer zu versteuern sind. Da der Erwerber typischerweise einer höheren Steuerprogression unterliegt, ist per Saldo damit eine steuerliche Privilegierung der lebzeitigen Vermögensübertragung verbunden. Die Rechtsprechung der Finanzgerichte hatte insoweit in großzügiger Weise das Sonderinstitut der „Vermögensübergabe gegen Versorgungsleistungen“ geschaffen, dessen Anwendungsbereich jedoch durch das Jahressteuergesetz 2008 deutlich reduziert wurde.

Es muss sich um die lebzeitige Übertragung von Wirtschaftsgütern handeln,

    • die (ggf. nach Umstrukturierung) für eine generationenübergreifende dauerhafte Anlage geeignet und bestimmt sind. Ab 2008 sind für Neufälle jedoch nur noch Betriebe, Teilbetriebe, Anteile an gewerblich tätigen Personengesellschaften, sowie mindestens 50%ige Anteile an Kapitalgesellschaften zugelassen, so dass Vermögensübergaben gegen Versorgungsleistungen bei Privatvermögen ausscheiden.
    • die vom Erwerber weiter gehalten werden (bei Weiterveräußerung können sich schädliche Nachversteuerungen ergeben!) – bei der Übertragung von Kapitalgesellschaftsanteilen müssen Veräußerer und Erwerber als Geschäftsführer für diese Gesellschaft tätig sein-

 Rufen Sie uns an.       0171 - 171 5895 999      oder per Mail:     Diese E-Mail-Adresse ist vor Spambots geschützt! Zur Anzeige muss JavaScript eingeschaltet sein.

    • und bezüglich derer der Veräußerer oder dessen Ehegatte sich auf Lebenszeit Versorgungsleistungen (Geld oder Naturalzuwendungen) vorbehalten haben, die der Höhe nach geringer sind als der aus dem Objekt erwirtschaftbare Ertrag. Auch die bei Eigennutzung des Erwerbers ersparten Mietkosten gelten bei Übertragungen bis Ende 2007 als Ertrag.


Im Einzelnen ist jedoch, wenn diese einkommensteuerlichen Aspekte eine wichtige Rolle spielen, eine detaillierte Prüfung notwendig, insbesondere zur Abgrenzung zu den steuerlich unbeachtlichen privaten Unterhaltsrenten (§ 12 Nr. 2 EStG) und zu Kaufpreisrenten, die zu Anschaffungskosten führen.

 weitere steuerlichen Beiträge

Ähnliche Beiträge

 

By accepting you will be accessing a service provided by a third-party external to https://www.services-hammer.de/