Vorkaufsrecht des Mieters

Vorkaufsrecht des Mieters beim Immobilienverkauf.

Wenn Mieter erfahren, dass die Wohnung in der sie leben, verkauft werden soll, gibt es erst einmal kein Grund zur Sorge. Denn sollte die Immobilie als Kapitalanlage verkauft werden, besteht überhaupt kein Grund zur Sorge. Denn der neue Eigentümer hat ja mit einer bestimmten Mietrente gerechnet und aufgrund dessen diesen Kauf auch abgeschlossen.

Was aber wenn der neue Besitzer andere Pläne hat? Was wenn Investment-/Immobilienfonds der Eigentümer wird? Viele dieser Käufer wollen die Eigentumswohnungen schnell und teuer weiterverkaufen. Was macht man, wenn man sich nicht sicher ist? Wie kann weiter vorgehen?
Zuerst einmal ist es in Deutschland so, dass es im BGB § 566 geregelt ist, dass der Verkauf einer Immobilie den vorhanden Mietvertrag nicht "bricht"! Das Mietverhältnis geht mit allen Rechten und Pflichten auf den neuen Eigentümer über, und dieser kann sich nicht etwa darauf zurückziehen, dass er vom Mietverhältnis und von den darin getroffenen Vereinbarungen oder von den vom bisherigen Vermieter erteilten Erlaubnissen keine Kenntnis hatte. Wichtig ist: dieser Grundsatz gilt auch bei Zwangsversteigerungen und Erbfällen.

Was aber wenn sie vielleicht selbst interessiert sind die Immobilie die sie momentan mieten zu erwerben?
Verkaufspläne des bisherigen Eigentümers können auch Chancen bieten. Nehmen wir an Sie dürfen als Erster zugreifen, falls die Wohnung veräußert wird. Das ist z.B. dann der Fall, wenn die Wohnung während seiner Mietdauer von einer Miet- in eine Eigentumswohnung umgewandelt wurde und der Vermieter diese Wohnung danach verkauft. D.h. der Mieter hat ein Vorkaufsrecht ohne dass dies eingetragen ist, alleine durch diesen Sachverhalt.

Allerdings tritt dieses Vorkaufrecht nicht ein, wenn der Vermieter die Wohnung an einen Angehörigen verkauft. Hier gibt es kein Vorkaufsrecht des Mieters. Ebenfalls kein Vorkaufsrecht gibt es wenn der Eigentümer die Wohnung verschenkt, wenn die Wohnung schon umgewandelt wurde bevor der Mieter eingezogen war, oder das gesamte Haus verkauft wird - selbst wenn mehrere Erwerber das Objekt nach dem Kauf unter sich aufteilen.
UND GANZ WICHTIG: dies alles gilt nur wenn die Wohnung zu 1.Mal verkauft wird. Verkauft der neue Eigentümer sie später weiter, kann sich der Mieter nicht mehr darauf berufen. Dieses Vorkaufsrecht kann auch nicht durch eine Klausel im Mietvertrag verhindert werden.


Wenn ein Mieter ein Vorkaufsrecht besitzt, muss der Vermieter ihn über den Inhalt des Kaufvertrags unterrichten, sobald dieser notariell beurkundet wird. Dem Mieter muss eine Kopie des Kaufvertrages zugesandt werden. Reagiert der Mieter dann innerhalb von zwei Monaten nicht schriftlich, gilt der Kaufvertrag als gültig und wird abgewickelt. Wenn der Mieter in den bestehenden Kaufvertrag als Käufer eintritt, gelten für ihn die gleichen Konditionen, wie zuvor für den anderen Interessenten, z.B. der vereinbarte Preis, Übergabe etc.. Der Vermieter ist verpflichtet den Mieter über sein Vorkaufsrecht zu informieren. Sollte das nicht geschehen kann der Mieter Schadensersatz verlangen. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) in einem Urteil Ende Januar 2015 entschieden.

Kann oder will der Mieter vom Vorkaufsrecht keinen Gebrauch machen, hat er auch dann erst einmal nichts zu befürchten. Rechte und Pflichten des Vermieters gehen auf den neuen Eigentümer über, der Mietvertrag bleibt bestehen. Wichtig ist auch: wegen Eigenbedarfs kann der neue Besitzer dem vorhandenen Mieter frühstens nach einer Frist von drei Jahren nach dem Kauf kündigen - auf angespannten Wohnungsmärkten beträgt die Kündigungsfrist sogar fünf oder zehn Jahre.

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