Immobilienbewertung - Verkehrswert

Drei Verfahren zur Immobilienbewertung· Hausverkauf

Private Verkäufer stehen bei der Immobilienbewertung oft vor der Frage, welcher Preis für ihre Immobilie richtig wäre. Natürlich hängt man mit viel Herzblut an dem eigenen Haus. Was die Einschätzung des Preises oft trübt und die Bewertung der Immobilie nicht einfacher macht.

Und doch stehen private Verkäufer bei der Immobilienbewertung nicht ohne Anhaltspunkt dar. Es gibt verschiedene Möglichkeiten, den (theoretischen) Preis für seine Immobilie zu ermitteln. Für bebaute Grundstücke sind zum Beispiel das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren oder das Sachwertverfahren eine gute Anleitung; bei unbebauten Grundstücken kommt grundsätzlich das Vergleichswertverfahren, der direkte Vergleich mit artgleichen Grundstücken, die Bodenrichtwertkarten des Katasteramtes oder auch die Kaufpreissammlung der Gemeinde in Frage.
    • Das Vergleichswertverfahren

Problematisch hierbei ist, dass für eine Immobilienbewertung vergleichbare Objekte gefunden werden müssen. Dabei spielen natürlich die Lagen und auch die Ausstattung, der allgemeine Zustand etc. eine tragende Rolle. Es bringt dem Verkäufer also nichts, wenn am anderen Ende der Stadt eine baugleiche Eigentumswohnung veräußert wurde. Vergleichbar im Sinne des Vergleichswertverfahrens wäre ein ähnliche Immobilie in unmittelbarer Umgebung.

    • Das Ertragswertverfahren

Dieses Verfahren wird oft zur Immobilienbewertung bei vermieteten Objekten angewandt. Die Berechnungsformel lautet:   Ertragswert = Bodenwert + Wert der baulichen Anlagen

Der Wert der baulichen Anlagen berechnet sich dabei aus der Formel:     K = (Z*100)/P

Wobei K der gesuchte „Wert der baulichen Anlagen“ ist, Z der Reinertrag (Jahreskaltmiete abzgl. Bewirtschaftungskosten) und P der sog. Liegenschaftszinssatz (durchschnittliche Verzinsung lagetypischer Normalgrundstücke).

Zu den baulichen Anlagen wird meist ein Pauschalwert für die Außenanlagen hinzugerechnet, dieser beträgt regelmäßig zusätzliche 5% der baulichen Anlagen. Im nächsten Schritt wird der Bodenwert zahlenmäßig erfasst, hier hilft die sog. Bodenrichtwertkarte, die beim örtlichen Katasteramt erhältlich ist. Im letzten Schritt werden die beiden Werte addiert und man erhält den Ertragswert.
    • Das Sachwertverfahren

Das dritte Verfahren zur Immobilienbewertung wird oft bei eigengenutzten Objekten angewandt oder auch bei vermieteten Objekten, deren (exklusive) Bausubstanz durch das Ertragswertverfahren nicht ausreichend gewürdigt wird – zum Beispiel eine vermietete Luxusvilla. Der Sachwert ergibt sich wie folgt: Sachwert = Bodenwert + Wert der baulichen Anlagen + Wert der sonst. Anlagen

Die Berechnung des Bodenwertes ist gleich mit dem Verfahren aus dem Ertragswertverfahren, dieser Wert wird einfach übernommen. Der Wert der baulichen Anlagen berechnet sich mit Hilfe des Baupreisindex: m³ Preis * Baupreisindex = Normalherstellungswert. Informationen über den m²-Preis erhält man bei den Handwerkskammern, Statistiken über den Baupreisindex (BPI) erhält man hier. Zunächst werden nun noch weitere Herstellungskosten berücksichtigt, z.B. Wertaufschlag für die Außenanlagen oder sonstige besondere Einrichtungen, danach wird vom Normalherstellungswert die Wertminderung wegen Alters abgezogen – in der Regel 1% pro Nutzungsjahr. Weiterhin werden hier Wertminderungen wegen jedweder Baumängeln oder Bauschäden vom Normalherstellungswert abgezogen. Außerdem werden sonstige Wertbeeinflussende Umstände berücksichtigt, z.B. Wertsteigerung wegen Kurgebietslage, Wertminderung wegen Angrenzung an die örtliche Autobahn. Nachdem nun sowohl der Bodenwert als auch der Wert der baulichen Anlagen beziffert worden sind, erhält man den Sachwert der Immobilie.

Verkehrswert = Immobilienwert

Der Verkehrswert ist bei der Immobilienbewertung das eigentliche Maß der Dinge, denn dieser Preis wird voraussichtlich im Verkaufsfall am Markt erzielt werden. Nun müssen Sach- oder Ertragswertverfahren nicht unbedingt den Verkehrswert wiederspiegeln. Dies ist auch die Ursache dafür, dass private Verkäufer den Wert ihrer Immobilie zwar oft richtig einschätzen, ihnen aber die Erfahrung und zumeist Marktkenntnis fehlt, um den (geschätzten) Wert den derzeitig am Markt erzielbaren Preisen anzupassen.

Der Verkehrswert ist also ein Sach- oder Ertragswert, der durch einen Faktor den örtlichen Gegebenheiten des Immobilienmarktes angepasst worden ist.

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