Baulastenverzeichnis

Das Baulastenverzeichnis ist in Deutschland ein in den meisten Bundesländern (außer Bayern und Brandenburg) geführtes Verzeichnis der Baulasten, d. h. der öffentlich-rechtlichenVerpflichtungen eines Grundstückseigentümers gegenüber der Baubehörde, bestimmte das Grundstück betreffende Dinge zu tun, zu unterlassen oder zu dulden.

Baulasten betreffen zum Beispiel eine Zufahrts- oder eine Abstandsflächenbaulast für ein anderes Grundstück. Solche öffentlich-rechtlichen Belastungen können neben den sogenannten privatrechtlichen Belastungen, die in Abteilung 2 des Grundbuchs zu finden sind, bestehen. Baulasten sind jedoch vom Grundbuch völlig unabhängig und sind dort auch nicht eingetragen.

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Privatpersonen verfügen durch den Ankauf oder Verkauf von Immobilien in der Regel über einen sehr wesentlichen Teil ihres Vermögens. Dieses Vermögen spiegelt häufig eine Lebensleistung oder gar die Leistung von zwei oder mehr Generationen wider. Die Immobilie ist für den Verkäufer meist mehr als nur ein „unbewegliches Objekt“, sie ist vielmehr ein Gegenstand der Identifikation und häufig über Jahrzehnte der Lebensmittelpunkt gewesen.

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Immobilienscout24 zufolge steigt in den Großstädten die Bereitschaft, noch größere Finanzierungen zum Kauf einer Immobilie aufzunehmen als früher. Gleichzeitig verschlechtert sich das Verhältnis von Darlehenswunsch und Haushaltseinkommen.

D.h.: die sinkende Eigenkapital Quote bei gleichzeitigem sinkenden Nettoeinkommen, steigt das Risiko des Zahlungsausfalles an. Dieser Trend ist nachvollziehbar. Den durch das momentane Niedrigzinsniveau, werden Leute animiert hohe Kredite zum Kauf einer Immobilie zu beantragen. Da dadurch gleichzeitig der Markt an Bestandsimmobilien steigende Preise aufweist, bekommen die Käufer das gleiche Haus für mehr Geld mit einem höheren Risiko.

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Um die Vorgaben der EU umzusetzen, ist eine neue Novelle der zuständigen Ministerien(Bundesbauministerium, Bundeswirtschaftsministerium) notwendig. Dort müssen die folgenden Punkte umgesetzt werden.

    • Erhöhung der Anforderung an Neubauten in 2014 und 2016 (jeweils 12,5 %)
    • Immobilienanzeigen müssen für Verkauf und Vermietung den Energiewert des beworbenen Objektes enthalten.
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In den siebziger Jahren wurden bereits manche Neubauten besser gedämmt. Das zahlte sich nach der ersten Energiekrise 1973 aus. Ein bekannter Wandaufbau um 1970 bestand aus 30 cm dicken Bims-Hohlblocksteinen, die innen mit 2,0 cm Polystyrolplatten (Poresta, Styropor) gedämmt und mit Gipskarton verkleidet wurden. Der Wand -U - Wert war mit 0,75 W/(m²K) um 45 % besser, als die damalige DIN 4108 vorschrieb. Diese innen gedämmten Wände sind bis heute schadensfrei geblieben. Nachgesagt hatte man ihnen viel Schlechtes: Feuchteschäden zwischen Dämmung und Wand würden entstehen, der Taupunkt würde sich verschieben.

Mit Hartschaum innen gedämmte Wände bleiben schadensfrei, weil der Dämmstoff die Wasserdampfmoleküle aus der Raumluft zum Teil ausbremst, wenn sie in die Wand eindringen wollen. Er ist so Dampf bremsend wie Holz. Deshalb ist bei Innendämmungen aus 2 cm Hartschaum die gedämmte Wand um ca. 10 % trockener als die ungedämmte, berechnet mit dem Verfahren der DIN 4108.

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  1. Wenn Mieter den Mietzins reduzieren, kann das nicht einfach so geschehen. Es müsen bestimmte Tatbestände vorliegen, damit die Miete reduziert werden kann. Oder umgekehrt gedacht - wenn sie als Vermieter die Minderung der Miete vermeiden wollen, dann achten sie darauf dass die folgenden Faktoren nicht zustande kommen.

    Checkliste Mietminderung:
    Folgende Voraussetzungen müssen bei einer Mietminderung beachtet werden:
    1. Es muss ein erheblicher Mangel vorliegen, der zu einer spürbaren
    Beeinträchtigung führt.
    2. Voraussetzung für einen Sachmangel ist, dass die Tauglichkeit der Wohnung zum
    vertragsgemäßen Gebrauch aufgehoben oder gemindert ist (z.B. defekte Fenster,
    defekte Heizung).
    3. Voraussetzung für einen Rechtsmangel ist, dass ein Dritter ein Recht an dem
    Mietobjekt geltend macht und dadurch dem Mieter der Gebrauch der Mietsache
    ganz oder teilweise entzogen wird.
    4. Zugesichert ist eine Eigenschaft, wenn der Vermieter zu erkennen gibt, dass er für
    ihren Bestand unbedingt einstehen will. Der Vertrag wird regelmäßig nur dann
    dahingehend ausgelegt werden können, wenn insoweit das Wort "Zusicherung"
    gebraucht wurde.
    5. Der Mieter muss dem Vermieter den Mangel sofort anzeigen, wenn dieser ihn
    sonst nicht erkennen kann (so bei Mängeln in der Wohnung). Die Mietminderung
    gilt aber auch in diesem Fall ab Eintritt des Mangels.
    6. Die Minderung ist insbesondere dann ausgeschlossen, wenn der Mieter den
    Mangel selbst verschuldet hat oder er den Mangel bei Vertragsschluss kannte.
    7. Liegt ein erheblicher Mangel vor, so stehen dem Mieter neben dem Recht zur
    Minderung und dem Recht auf Beseitigung des Mangels folgende Rechte zu:
    a) Selbstbeseitigungsrecht, wenn der Vermieter den Mangel nach Abmahnung
    und Fristsetzung nicht beseitigt hat (Ersatzvornahme),
    b) Zurückbehaltungsrecht hinsichtlich eines Teils der Miete, wenn der Vermieter
    den Mangel nach Abmahnung und Fristsetzung nicht beseitigt hat,
    c) Recht zur fristlosen Kündigung in besonders schwerwiegenden Fällen (§ 569
    Abs. 1 BGB),
    d) ein Schadensersatzanspruch, wenn ihm durch den Mangel ein Schaden
    entstanden ist.

 

Ein Immobilienmakler verkauft die Häuser und Eigentumswohnungen, die der Besitzer nicht verkaufen oder vermieten kann oder will. Denn der größte Teil der Immobilienverkäufe von Häusern laufen privat, von Nachbar zu Nachbar. Es gibt Makler, die sind spezialisiert auf Inseln oder exclusive und teure Villen. Er ist im wahrsten Sinne des Wortes ein Makler, zwischen dem Anbieter und dem Nachfrager. Und Angebot und Nachfrage regieren auch den Immobilienmarkt. Gehandelt werden Gewerbeimmobilien, Auslandsimmobilien, Mietwohnungen oder das Einfamilienhaus. Der Immobilenmarkt ist von Region zu Region unterschiedlich.

Die Arbeit eines Immobilienmaklers besteht aus Kontakten. Er muss das Angebot kennen und die Kunden, die ein Haus oder eine Mietwohnung suchen. Im Idealfall hat er einen Alleinauftrag, bei dem er sich nicht mit anderen Maklern in die Quere kommt.  Sein Geld bekommt der Immobilienmakler im Erfolgsfall, bis dahin trägt er alle Kosten selbst. Sein Einkommen ist also sehr unregelmäßig, im Gegensatz zu seinen Kosten. Das ist der Grund, warum so viele Makler ihre Tätigkeit auf dem Immobilienmarkt nur nebenberuflich betreiben ("Wochenendmakler").

Der vor Geld nicht aus den Augen schauen könnende Makler ist ein Mythos, auf den ein Neueinsteiger nicht hereinfallen sollte. Wer aus diesem Grund in die Branche einsteigt, ist schnell wieder draußen.
Mitbewerber sind Architekten, Bauunternehmer, Banken, Bausparkassen, Versicherungen und ihre Vertreter, Nachbarn und Bekannte. Je mehr Verkäufer ein Immobilienbüro hat, umso mehr Immobilien kann es auch verkaufen und umso ertragreicher kann das Geschäft werden, umso mehr laufende Kosten fallen aber auch an, die schnell die Existenz gefährden können.

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Eine aktuelle Fallstudie bietet Aufschluss, inwieweit der neue Münchner Mietspiegel als Werkzeug zur Mietpreisfindung dienen kann.


Ein Eigentümer, der seine Wohnung vermieten möchte steht vor der Frage, welche Miete er verlangen kann. Wird die Miethöhe falsch angesetzt, kann dies bei der Vermietung nicht unerhebliche negative Auswirkungen haben. Aber wie kann man feststellen was die korrekte Miete für die eigene Wohnung ist? Ist der Mietspiegel das Mittel der Wahl, oder ermittelt man die marktgerechte Miethöhe besser anhand eines Vergleichs mit anderen Angeboten aus Zeitung oder Internet? Eine aktuelle Fallstudie des Münchner Immobilienbüros “Vermietspezialist Bartsch & Rozmarin Immobilien OHG” bietet hierzu hilfreiche Antworten.
Seit Ende März 2011 liegt der neue Mietspiegel für die Stadt München vor. In den Medien wurde bereits einiges zu diesem Thema berichtet. Die Firma Vermietspezialist, welche sich in München und Umgebung auf die Vermietung von Wohnungen und Häusern spezialisiert hat und in den letzen Jahren über 2500 erfolgreiche Vermietungen durchführen konnte, hat sich aus diesem Anlass intensiv mit dem neuen Mietspiegel beschäftigt. Anhand von konkreten Vermietungen wurde eine Fallstudie erstellt. Zweck der Studie war es zu ermitteln, inwieweit der Mietspiegel den tatsächlichen, aktuell erzielbaren Mietpreisen in München entspricht und somit als Instrument zur Mietpreisfindung verwendet werden kann. Parallel dazu wurde eine Mietpreis-Analyse der Mietangebote in den Münchner Zeitungen und bei Immobilienportalen im Internet durchgeführt.

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Bei der größten Investition des Lebens ist Vertrauen der größte Faktor. Laut einer Studie der Planet Home AG verlassen sich die Deutschen bei der Immobilienmaklerwahl in erster Linie auf Tipps von Freunden und Bekannten. Der Internetauftritt des Immobilienmaklers spielt bei der Wahl noch eine geringere Rolle.

Die beiden wichtigsten Arten der Maklerauswahl liegen dicht beieinander. Während 34,4 Prozent der Befragten sich auf Tipps von Freunden und Bekannten verlassen, ist für 34 Prozent wichtig, dass der Immobilienmakler mit Partnern wie zum Beispiel Banken zusammenarbeitet. Auf Platz drei schaffte es der regional tätige Makler mit 29,3 Prozent, während sich nur 10,7 Prozent einem überregional tätigen Makler anvertrauen würden. Mit 28 Prozent folgt dann der Makler, der auch weitere Immobiliendienstleistungen anbietet.

Die Studie in Zahlen: Wie suchen Sie nach einem geeigneten Immobilenmakler?

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Fachthema: EnEV2009 (Teil 3): unbedingte Nachrüstverpflichtungen (§ 10 EnEV)

 19.11.2009 Gepostet in Energiesparen, EnEV


Im dritten Abschnitt (§§ 9 ff.) der EnEV 2009 sind die Nachrüstverpflichtungen für bestehende Gebäude festgelegt.

unbedingte Nachrüstverpflichtungen (§ 10 EnEV)


Es handelt sich um öffentlich-rechtliche Verpflichtungen, die für Eigentümer und Hausverwalter zwingend sind und denen selbstständig nachzukommen ist. Diese Verpflichtungen bestehen unabhängig davon, ob energetische Maßnahmen am Gebäude durchgeführt werden oder nicht.

I. Außerbetriebnahme von älteren Heizkesseln

Heizkessel die mit flüssigen oder gasförmigen Brennstoffen befeuert werden und die vor dem 01.10.1978 eingebaut oder aufgestellt worden sind, sind außer Betrieb zu nehmen. Dies gilt auch dann, wenn die zulässigen Abgasverlustwerte eingehalten werden.

  1. Dies gilt nicht für Heizungen, die mit Niedertemperatur- oder Brennwertkesseln ausgestattet sind. (§ 10 Abs. 1 Satz 2 EnEV).
  2. Bei Ein- und Zweifamilienhäusern, von denen der Eigentümer eine Wohnung am 01.02.2002 selbst bewohnt hat, müssen solche “alten” Heizkessel nur dann außer Betrieb genommen werden, wenn ein Eigentümerwechsel nach dem 01.02.2002 stattgefunden hat. Die gesetzlichen Verpflichtungen gehen auf den neuen Eigentümer über, der diesen Heizkessel zwei Jahre nach dem ersten Eigentumsübergang außer Betrieb zu nehmen hat. (§ 10 Abs. 5 nr. 2 EnEV).
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Übertragung einer Immobilie zu Lebzeiten VI

Die nachstehende kurze Übersicht kann die detaillierte Beratung durch den Notar oder einen Steuerberater naturgemäß nicht ersetzen! Ein ausführliches Merkblatt zur Erbschaftsteuerreform 2009/2010 finden Sie auf meiner Homepage.

1.  Die Schenkungsteuer fällt grundsätzlich in gleicher Höhe an, wie sie bei der Vererbung erhöhen würde (Erbschaftsteuer), allerdings stehen die persönlichen Freibeträge alle zehn Jahre erneut zur Verfügung. Durch Verteilung der Vermögensübergabe auf mehrere Zeitabschnitte kann also deutlich Steuer gespart werden! Die persönlichen Freibeträge belaufen sich ab 2009 für Ehegatten und gleichgeschlechtlich Verpartnerte („Homo“- oder „lesbische Ehen“) auf Euro 500.000.--, für Kinder (gegenüber jedem Elternteil) auf je Euro 400.000,--.  für Enkel (gegenüber jedem der vier Großelternteile !) auf je Euro 200.000,--, und für Eltern beim Erbschaftserwerb auf je Euro 100.000,--; für Eltern bei Schenkungen, sowie für Geschwister und sonstige, entfernte oder nicht verwandte Personen auf Euro 20.000,--.
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Auswahl des richtigen Baugrundstücks


Bei dem Kauf eines Baugrundstücks gibt es einige Punkte zu beachten, damit aus dem Traumhaus nicht letztlich ein Alptraum wird. Die Suche nach dem richtigen Baugrundstück ist meist auch keine Sache von wenigen Tagen und setzt ein wenig Einsatz und Zeitaufwand voraus.

Diese Themen haben wir hier für Sie aufgegriffen:

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    • Kaufpreis von der Immobilie
    • Grunderwerbsteuer 3,5%-5% des Kaufpreises je nach Bundesland (Tabelle siehe unten unter Grunderwerbsteuer)
    • Notarkosten ca. 1-2 % des Kaufpreises
    • Grundbuchamt ca. 0,5% des Kaufpreises (meist in den Notarkosten enthalten)
    • Kosten für die Finanzierung (etwa 1-2% in Höhe der Darlehenssumme)
    • evtl. Maklergebühren von 3 - 6% zzgl. MwSt. auf den Kaufpreis (je nach Region unterschiedlich)
    • evtl. Zustimmung des Verwalters (ca. 200 €)
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Drei Verfahren zur Immobilienbewertung· Hausverkauf

Private Verkäufer stehen bei der Immobilienbewertung oft vor der Frage, welcher Preis für ihre Immobilie richtig wäre. Natürlich hängt man mit viel Herzblut an dem eigenen Haus. Was die Einschätzung des Preises oft trübt und die Bewertung der Immobilie nicht einfacher macht.

Und doch stehen private Verkäufer bei der Immobilienbewertung nicht ohne Anhaltspunkt dar. Es gibt verschiedene Möglichkeiten, den (theoretischen) Preis für seine Immobilie zu ermitteln. Für bebaute Grundstücke sind zum Beispiel das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren oder das Sachwertverfahren eine gute Anleitung; bei unbebauten Grundstücken kommt grundsätzlich das Vergleichswertverfahren, der direkte Vergleich mit artgleichen Grundstücken, die Bodenrichtwertkarten des Katasteramtes oder auch die Kaufpreissammlung der Gemeinde in Frage.
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EnEV2009 (Teil 8): Energieausweis

7.12.2009 Gepostet in Energiesparen, EnEV

 

GEMÄSS § 16 ENEV BESTEHT FÜR GEBÄUDEEIGENTÜMER DIE PFLICHT ZUR VORLAGE EINES ENERGIEAUSWEISES.

  • DABEI MUSS DER EIGENTÜMER DAFÜR SORGE TRAGEN, DASS DIE DATEN, DIE ER DEM ERSTELLER DES AUSWEISES ZUR VERFÜGUNG STELLT, RICHTIG SIND. WENN FÜR DEN AUSSTELLER BEGRÜNDETER ANLASS ZU ZWEIFELN AN DEREN RICHTIGKEIT BESTEHT, SO DARF ER DIE BEREIT GESTELLTEN DATEN NICHT VERWENDEN. SOWEIT DER AUSSTELLER DIE DATEN SELBST ERMITTELT MUSS ER SORGE DAFÜR TRAGEN, DASS DIESE RICHTIG SIND (§ 17 ABS. 5 ENEV).
  • ES GIBT ZWEI ARTEN VON ENERGIEAUSWEISEN, NÄMLICH VERBRAUCHSAUSWEIS UND BEDARFSAUSWEIS (§§ 18 F. ENEV), DIE IN UNTERSCHIEDLICHER WEISE FÜR WOHN- UND NICHTWOHNGEBÄUDE BERECHNET WERDEN.
  • SOFERN MASSNAHMEN FÜR KOSTENGÜNSTIGE VERBESSERUNGEN DER ENERGETISCHEN EIGENSCHAFTEN DES GEBÄUDES (ENERGIEEFFIZIENZ) MÖGLICH SIND, HAT DER AUSSTELLER DES ENERGIEAUSWEISES DEM EIGENTÜMER ANLÄSSLICH DER AUSSTELLUNG EINES ENERGIEAUSWEISES ENTSPRECHENDE, BEGLEITENDE EMPFEHLUNGEN IN FORM VON KURZ GEFASSTEN FACHLICHEN HINWEISEN AUSZUSTELLEN (MODERNISIERUNGSEMPFEHLUNGEN) (§ 20 ENEV).
  • AUSSTELLUNGSBERECHTIGTE FÜR BESTEHENDE GEBÄUDE SIND NUR DIE IN § 21 ENEV GENANNTEN PERSONENGRUPPEN
  • .§ 16 ENEV
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