Der Immobilienmarkt unterliegt ständigen Veränderungen, wobei einer der neuesten Trends die Zunahme der Privatverkäuferquote ist. Laut einer kürzlich veröffentlichten Studie von Sprengnetter ist diese Quote im Jahr 2021 deutlich gestiegen. Aber was bedeutet das für den Immobilienmarkt und welche Auswirkungen hat dies auf Käufer und Verkäufer? In diesem Artikel werden wir diesen Fragen nachgehen.

Das Vermessen und Teilen eines Grundstücks

Die genaue Begrenzung eines Grundstücks ist wichtig, nicht nur in Bezug auf seine tatsächliche Größe, sondern auch auf die genaue Festlegung seiner Grenzen. Ein Vermessungsingenieur ist in der Lage, die Grenzen des Grundstücks genau zu vermessen und eine Vorlage für die Eintragung ins Grundbuch zu erstellen.

Wenn Sie Ihr Grundstück teilen möchten, sollten Sie sich an den gesetzlich vorgegebenen Mindestabstand des Hauses zum Nachbargrundstück halten. Jeder Eigentümer kann grundsätzlich einen Antrag auf Grundstücksteilung stellen, aber in manchen Regionen ist eine Genehmigung erforderlich. Die Erteilung einer Genehmigung hängt unter anderem davon ab, wie das neue Grundstücksteil genutzt werden soll.


Die Teilung eines Grundstücks erfordert die Einhaltung bestimmter regeln, damit das Grundstück amtlich geteilt ins Grundbuch übertragen wird.

Immobilienpreise in Deutschland - Steigerung im 4.Quartal gebrochen.

In den letzten zwei Jahrzehnten haben die Immobilienpreise in Deutschland eine signifikante Steigerung erfahren. Von 2000 bis 2015 stiegen die Preise um eine Schätzung von 15 bis 20%.

Diese Steigerung beschleunigte sich jedoch von 2015 bis 2022, als die Preise um etwa 70% anstiegen. Allerdings ist im letzten Quartal des Jahres 2022 ein Rückgang der Preise um 5% zu verzeichnen. Trotzdem bleibt die langfristige Tendenz einer steigenden Nachfrage und höheren Preisen für Immobilien in Deutschland bestehen.

Grundstück kaufen ohne Bebauungsplan

Für die meisten Grundstücke ist in einem Bebauungsplan festgelegt, unter welchen Bedingungen sie bebaut werden dürfen. Er wird mittels „Festsetzungen durch Text" genau beschrieben. Liegt kein Bebauungsplan vor und liegt das Grundstück innerhalb eines bebauten Ortsteiles, richtet sich die Bebaubarkeit meist nach der umliegenden Bebauung (§ 34 BauGB). Muss dagegen noch ein Bebauungsplan aufgestellt werden, so können Sie nicht kurzfristig mit der Realisierung Ihrer geplanten Baumaßnahme rechnen.

Die Instandhaltungsrücklage einer Eigentümergemeinschaft.

Eine Instandhaltungsrücklage ist ein Fonds, der von einer Wohnungseigentümergemeinschaft oder von einem Vermieter eingerichtet wird, um die Kosten für die Instandhaltung und Reparatur von gemeinschaftlichen Einrichtungen und Anlagen zu decken. Dazu gehören beispielsweise, der Aufzug, die Fassade oder der Hausmeisterservice. Die Rücklage wird aus den Beiträgen der Eigentümer oder Mieter finanziert und soll dafür sorgen, dass immerausreichende Mittel zur Verfügung steht, wenn es zu unvorhergesehenen Reparaturen oder Instandhaltungsarbeiten kommt.

Aus der Instandhaltungsrücklage werden in der Regel die Kosten für die Instandhaltung und Reparatur von gemeinschaftlichen Einrichtungen und Anlagen bezahlt. Dazu gehören beispielsweise:

Ratschlag Nr.3 Immobilien als Altersversorgung kaufen

Immobilien und Kredite gelten in Deutschland als feste Burg im Kampf gegen gierige
Finanzämter, schleichende Geldentwertung und schmale Rentenkassen. Tatsächlich
haben kluge Anleger mit dieser Kombination in der Vergangenheit hohe Gewinne
erzielt. Sie haben dabei viel Zeit in die Suche, Auswahl und Verwaltung rentabler
Häuser und Wohnungen investiert. Der normale Investor, der in den letzten Jahren,
mal wegen der Steuer, mal der Altersversorgung wegen, Immobilien von der Stange
gekauft und dafür Kredit aufgenommen hat, dürfte in den seltensten Fällen  bzw.i n wenigen Ausnahmefällen, ein gutes Geschäft gemacht haben. Der Grund für die niedrige Verzinsung der Anlagen liegt in der Überteuerung vieler Objekte und in der zu höhen Fremdfinanzierung.

Werthaltigkeitsstudie - Ludwigshafen auf 7.Rank 

Immobilien zu kaufen lohnt sich. Dennoch gibt es ja immer wieder große Unterschiede. Wie kann man sich da helfen. Zwar steigen die Immobilienpreise in Deutschland immer noch, dennoch  lohnt sich der Kauf in einer günstigen Konstellation. Doch wie kann man da sicher sein?
Eine Orientierung geben da Erhebungen großer Banken. Die haben ja den Überblick was am Markt so passiert - denn der Großteil der Finanzierungen läuft doch durch Ihre Häuser. Ein Beispiel ist der diesjährige Werthaltigkeitsindex der Postbank. Laut diesem Index können Wohnungsbesitzer in der Hälfte der 402 deutschen Kreise und Städte damit rechnen, eine eigene Immobilie in ca 20 Jahren mit Gewinn verkaufen zu können. Gute Voraussetzungen finden Immobilienbesitzer auch in vielen ca. 20% der Kreise und Städte. Auch hier sollte sich eine attraktive Steigerung erzielen lassen.

Courtage im Ausland: Was Makler kosten und was sie können müssen  Schweiz Der Verkäufer zahlt zwischen 1,5 und vier Prozent der Kaufsumme. Verkäufer können eine als zu hoch empfundene Provision gerichtlich herabsetzen lassen. In der Praxis haben sich Sätze von drei Prozent und weniger etabliert. Je höher der Kaufpreis, desto geringer der Prozentsatz. Großbritannien Grundsätzlich zahlt der Verkäufer, oft aber werden beide Parteien von jeweils...

So arbeiten Makler im Ausland 

Deutschland: Weder die Höhe der Courtage ist gesetzlich geregelt. Noch gibt es Bestimmungen, ob Käufer oder Verkäufer den Makler bezahlen müssen. Je nach Region schwankt die Höhe der Provision im Schnitt zwischen fünf und 6,8 Prozent zuzüglich Mehrwertsteuer. Nur bei der Vermietung ist die Provision durch das Gesetz zur Regelung der Wohnungsvermittlung (WoVermG) auf zwei Monatskaltmieten begrenzt. In den meisten Gegenden tragen Mieter und Käufer allein die Courtage. Nur in einigen Regionen Süd- und Ostdeutschlands teilen sich Käufer und Verkäufer die Provision. Es gibt keine Ausbildungs- oder Qualifikationsvorgaben für Vermittler. Wer will, kann schon morgen als Makler tätig sein. Nicht einmal eine Büroadresse ist nötig. Sogenannte "Bettkanten-Makler" arbeiten einfach aus ihrem Schlafzimmer heraus. Im Gegensatz zu allen anderen Ländern können Makler in Deutschland auch Immobilien anbieten, für die sie keinen konkreten Vermittlungsauftrag des Eigentümers haben.Änderungen treten allerdings ab 12/2020 in Kraft. Dann werden Maklercourtage auf die beiden Vertragspartner zu gleichen Teilen verteilt. Das wird den Abzockern nicht gefallen ist aber längst dringend nötig, da sich in diesem Markt viele schwarze Schafe herumtreiben.

Rentiert sich eine Investition in Immobilien oder kommt eine Immobilienblase?

Gibt es eine Immobilienblase? Ich denke nein. Zumindest noch nicht. Denn der deutsche Immobilienmarkt passt sich eigentlich nur an eine längst fällige Anpassung an. Die typischen Zeichen einer Immobilienblase Wie expansive Kreditvergabe oder hohe Kauf- und Wiederverkaufsrate sind nicht vorhanden. Wichtig für Investoren ist ein Basisbaustein der Rendite - eine Nachsteuerrendite von mehr als vier Prozent nach Steuern sollte mit der Immobilie erzielbar sein. Bei der derzeitigen Zinslage  ist das eine rentable Geldanlage.

Mietpreisbremse einführen und Hand aufhalten bei Grunderwerbssteuer

So beschlossen kürzlich die Regierungsfraktionen SPD und Grüne, den Satz für die sogenannte Grunderwerbsteuer anzuheben. Käufer von Grundstücken, Häusern und Wohnungen zahlen vom 1. Januar 2015 dann nicht mehr fünf, sondern 6,5 Prozent. Seit der Fiskalföderalismusreform des Jahres 2006 ist die Grunderwerbsteuer die einzige Steuer, deren Höhe die Bundesländer selbst bestimmen.

Die Grunderwerbsteuer fällt beim Kauf von bebauten sowie unbebauten Grundstücken an. Bemessungsgrundlage ist der Gesamtwer, also Haus + Grundstück. Dass sich mit der Steuer wunderbar Kasse machen lässt, hat Rheinland-Pfalz schon seit 2012 bewiesen. 2012 war der Satz von 3,5 auf 5 Prozent erhöht worden. Auch andere Bundesländer haben diese nie versiegende Einnahmequelle für sich entdeckt.

Werteinschätzung einer Immobilie vor dem Verkauf

Auch wenn ein Online-Immobilienrechner nur für eine grobe Einschätzung hilfreich sein kann, können Sie die nachfolgenden Portal aufsuchen und eine erste Einschätzung vornehmen.

Immobilienrechner von Immobilienscout24.de*
Immobilien-Wertermittlung von Immobilie-Verkaufen.de*
Wertermittlung von Hausblick.de*
Immowert-Tool von MeineImmobilie.de*

Was ist eigentlich eine Immobilie wert?

Ist es dass was der Eigentümer gerne hätte, dass was das Gutachten ermittelt hat oder das was der Käufer bereit ist zu zahlen. Wenn alles optimal läuft ist es eine Übereinstimmung aller Beteiligten. Wobei es weitestgehend davon abhängt was die beiden wichtigsten Protagonisten für eine Preisvorstellung haben und ob darüber eine Einigung erzielt werden kann. Auf Immobilienportalen geht das ganze, mit etwas Engagement, einfach und schnell. Und im Fall des Gutachtens hängt es immer auch ein bisschen davon ab, wer das Gutachten erstellt hat, welchem Zweck es dient, wer der Beauftragende ist und nicht immer unwichtig - wer die Kosten des Gutachtens übernimmt. Aber sind diese Zahlen wirklich wichtig?

Letzt endlich sind wir in einer Marktwirtschaft zuhause. Und wie werden die Preise auf einem Markt gebildet - genau durch Angebot und Nachfrage, also auch zu erst durch Anbieter und Nachfrager. Grundsätzlich gilt, dass eine Immobilie genau soviel Wert ist, wie jemand bereit ist dafür auf dem Markt zu zahlen. Nun mag das schnelle Angebot kommen - 1000 Euro. Doch ist die Immobilie jetzt verkauft? Nein! Es fehlt die Zustimmung des Eigentümers.

Preissteigerungen - nun ist es amtlich!

Selbst die Bundesbank warnt nun die Bürger vor überhöhten Immobilienpreisen. Die Preise für Wohnungen und Häuser in Deutschlands Städten sind nach Angaben der Bundesbank in den vergangenen Jahren so stark gestiegen, dass Wohnraum mittlerweile vielerorts überteuert ist. Auf den Immobilienmärkten in den Städten kommt es „gegenwärtig Überbewertungen zwischen fünf und zehn Prozent geben“ heißt es in einer veröffentlich der Bundesbank am Montag in Frankfurt.

Immobilien verkaufen im Bieterverfahren.


Eine Immobilie im Bieterverfahren zu verkaufen, ist eine innovative Art der Vermarktung, da ohnehin der Markt bzw. die Nachfrage den Preis bestimmt. Der Verkäufer kann sich sicher sein, dass er zum Höchstpreis verkauft hat, der aktuell auf dem Markt erzielbar ist.

Immobilien im Bieterverfahren zu verkaufen, heißt eine zeitgemäße Angebotsform zu nutzen Die Erfolgsquote des Bieterverfahrens ist im Vergleich zum traditionellen Immobilienangebot überdurchschnittlich hoch.

Warum sollte man das Baulastenverzeichnis einsehen und wann?

Baulasten sind freiwillige, öffentlich-rechtliche Verpflichtungen von Grundstückseigentümern betreffend des Tuns, Dulden oder Unterlassen, bzgl. eines Ihrer Grundstücke, die sich nicht öffentlich-rechtlichen Vorschriften ergeben. Mit der Baulast werden öffentlich-rechtlichen Vorschriften bzw. sich daraus ergebende baurechtliche Defizite, die der Durchführung eines Vorhabens entgegenstehen, auf Dauer ausgeglichen werden.

Baulasten werden durch schriftliche Erklärung (Verpflichtungserklärung) gegenüber der Bauaufsichtsbehörde übernommen. Die Unterschrift muss öffentlich beglaubigt oder vor der Bauaufsichtsbehörde geleistet oder von ihr anerkannt werden. Wichtig ist dabei daß Sie am Grundstück verankert sind und auch bei Veräußerung bestehen bleiben. Nur durch Verzicht kann diese Last rückgängig gemacht werden. Dieser Verzicht ist nur zu erklären, wenn ein öffentliches Interesse an der Baulast nicht mehr besteht.

Wie kann man kurz die Rendite eines Mieteigentums berechnen?

Die Maklerformel ist eine vereinfachte Form des Ertragswertverfahrens zur Ermittlung des Verkehrswertes einer Immobilie im Rahmen der Immobilienbewertung.

Dabei wird der Jahresreinertrag der Immobilie (Bruttomieterträge nach Abzug aller Betriebs- und Verwaltungskosten) durch den Kapitalisierungszins geteilt. Der Kapitalisierungszins gibt die Ertragserwartung und das Risiko wieder. Ein hoher Kapitalisierungszins entspricht einer hohen Ertragserwartung und einem hohen Risiko. Gebräuchliche Kapitalisierungszinssätze sind 4 % bis 5 % bei Wohnimmobilien und 6 % bis 8 % bei Gewerbeimmobilien. In jüngster Zeit sind die Kapitalisierungszinssätze jedoch auf 3 % bis 4 % gesunken. Diese Entwicklung reflektiert die gegenwärtige Niedrigzinssituation und die derzeitige Flucht in Sachwerte.  Mathematisch entspricht die Maklerformel der ewigen Rente.

Die Maklerformel lässt die Restnutzungsdauer der Immobilie außer Acht und geht von einer unbegrenzten Gesamtnutzungsdauer aus. Der ermittelte Wert ist daher tendenziell zu hoch.

Beispiel: Jahresreinertrag 100.000 € / 5 % = 2 Mio. €

Die Aufgaben eines Notars beim Immobilienkauf.

In Deutschland müßen alle Immobilienkaufverträge von einem Notar beurkundet werden. Die Abfolge der wechselseitigen Sicherungen ist im Kaufvertrag bereits festgelegt, der Notar hat die Abwicklung so zu steuern, dass sämtliche Belange von Verkäufer, Käufer, Altgläubiger und Neugläubiger gewährleistet sind.

Der Notar, „der als unabhängiger Träger eines öffentlichen Amtes für die Beurkundung von Rechtsvorgängen und andere Aufgaben auf dem Gebiet der vorsorgenden Rechtspflege“ (§ 1Bundesnotarordnung) tätig ist, kümmert sich beim Immobilienkauf um die Vertrags- und Kaufabwicklung. Fälschlicherweise gehen viele Käufer davon aus, dass der Notar auch die Wirtschaftlichkeit des Immobilienerwerbs prüft. Dazu ist er aber als „Unparteiischer“ nicht berechtigt bzw. befähigt.

Wie kann die Mietpreisbremse funktionieren?

Das Ministerium für Justiz und Verbraucherschutz hatte im März einen Referentenentwurf vorgelegt, der explodierende Mieten verhindern soll. So soll bei der Wiedervermietung von Wohnungen die zulässige neue Miete höchstens auf das Niveau der ortsüblichen Vergleichsmiete plus zehn Prozent steigen dürfen. Zudem sollen Maklergebühren künftig nicht mehr automatisch vom Mieter gezahlt werden, sondern vom Wohnungsanbieter, wenn der einen Makler beauftragt hat.

Wegen des Widerstands der Union ist der Entwurf bisher nicht vom Kabinett abgesegnet worden. Es dreht sich der Streit vor allem um den konkreten Zeitraum für die Mietpreisbremse und die Freiheiten der Bundesländer bei der Ausgestaltung des Vorhabens, sowie die Definition "orsübliche Miete" und wie diese erhoben wird und von wem.

Erschließungskosten - Wann und wie hoch?

Oft sind die Erschließungskosten eines Grundstücks bereits im Kaufpreis enthalten oder bereits vom Vorbesitzer entrichtet. Das ist der einfachste Fall. Erkundigen Sie sich vorab bei der zuständigen Stadt oder Gemeinde, ob sämtliche Erschließungskosten bereits entrichtet wurden.  Sind die Erschließungskosten noch nicht bezahlt oder sollte das Grundstück noch gar nicht erschlossen sein, ist es für Sie wichtig, einen Überblick über die zu erwartende finanzielle Belastung zu bekommen.

Maklerkosten können steuerlich abgesetzt werden

Wer eine Immobilie besitzt und vermietet, der kann Maklerkosten als Werbekosten steuerlich geltend machen. Auch andere Geldbeschaffungskosten können angerechnet werden. So kann die Steuerlast zum Beispiel gemindert werden, wenn ein Haus oder eine Wohnung innerhalb der Spekulationsfrist verkauft wird, teilt Anita Käding vom Bund der Steuerzahler in Berlin mit. Bei einer vorzeitigen Kreditauflösung lassen sich die Kosten absetzen. Ein in Frage kommendes Beispiel ist die Vorfälligkeitsentschädigung.

Solche Kosten wirken sich nicht aus, wenn das Haus oder die Wohnung außerhalb der Spekulationsfrist verkauft wird. Dann wird nämlich der Verkauf nicht besteuert. Vermieter dürfen sich aber die Frage stellen, ob bei solchen Kosten ein Zusammenhang zwischen den Vermietungseinkünften besteht, wenn das Objekt oder weitere Immobilien vermietet wurden.

Rückgang im Bauumsatz gegenüber dem Vorjahr!

Um fünf Prozent ging der Bauumsatz zum Ende des ersten Halbjahres 2013 im Vergleich zum Vorjahr zurück. Der Grund dafür war der lange Winter und die Witterungsverhältnisse. Alle Sparten sind betroffen. Das geht aus einer Studie des ZDB (Zentralverband Deutsches Baugewerbe) hervor. Eine solide Auftragslage ist allerdings weiterhin im Wohnungsbau vorzufinden.
Die Leistungsbilanz wurde auch aufgrund von zwei Arbeitstagen weniger als im Vorjahr gedrückt. Zirka sechs Prozent fehlen hier im Vergleich zum Vorjahreszeitraum, obwohl die Auftragslage insgesamt recht gut ist. Die Auftragslage hat allerdings ein hohes Produktionspotenzial, da Sie sich in allen Sparten gegenüber dem Vorjahr um fünf Prozentpunkte verbessert hat.

Überwiegend Rentner und kinderlose Ehepaar als Mieter gewünscht

Laut einer Umfrage zufolge wollen die meisten deutschen Vermieter kinderlose Ehepaare oder Rentner als Mieter haben. Das Marktforschungsinstitut Innofact AG veröffentlichte am Dienstag eine Studie in der ersichtlich ist, dass 71 Prozent aller Vermieter am liebsten an Rentnerpaare vermietet. Auf Platz zweifolgen mit 63 Prozent kinderlose Paare. An Paare mit Kindern vermietet nur jeder zweite gerne. Singles liegen in der Umfrage bei 44 Prozent und Alleinerziehende bei 18 Prozent. Am unbeliebtesten sind Wohngemeinschaften mit 10 Prozent.

Weiterhin hohes Niveau beim Immobilienumsatz

Weiterhin auf hohem Niveau bleibt der Handel mit Immobilien in Bayern. So wurden in den ersten sechs Monaten laut IVD (Immobilienverband) gewerbliche als auch private Objekte mit einem Wert von über 19

Mrd. Euro gehandelt. Insgesamt handelt es sich bei dieser Zahl um etwas mehr als einem Fünftel des Bundesweiten Umsatzes. Um 4,4 Prozent ist das Handelsvolumen in Bayern gegenüber dem ersten Halbjahr 2012 gestiegen. Allerdings fiel das Plus im Vergleich zu den Vorjahren geringer aus. So gab es im ersten Halbjahr 2001 eine Steigerung von 16,4 Prozent und im ersten Halbjahr 2012 eine Steigerung um 11,5 Prozent. Laut IVD ist die Angebotsverknappung in Bayern ein springender Punkt für den zurückgegangenen Anstieg. Die Zahlen entstammen aus einer IVD-Hochrechnung, basierend auf dem erhobenen Grunderwerbsteueraufkommens des Bundesministeriums für Finanzen.

Erhöhung der Grunderwerbsteuer in Bremen und Niedersachsen

Auch in Bremen soll die Grunderwerbsteuer zum 1. Januar 2014 um 0,5 Prozentpunkte, insgesamt auf 5 Prozent, steigen. Das hat der Bremer Senat beschlossen. So werden jährlich insgesamt 8,1 Millionen Euro mehr erhofft, die nicht in den Länderfinanzausgleich gehen. Laut Finanzsenatorin Linnert plant auch Niedersachsen eine Erhöhung der Grunderwerbsteuer auf 5 Prozent, damit keine Abwanderung von Grundstückskäufern zu befürchten sei.

München weiterhin teuerste Stadt in Deutschland!

Auch weiterhin bleibt München das teuerste Pflaster in Deutschland. Ein neuer Spitzenwert wurde mit einer Angebotsmiete von 14,45 Euro pro Quadratmeter laut immobilien-zeitung.de im ersten Halbjahr 2013 erzielt. Unter den acht untersuchten Städten ist München auf Jahressicht mit einem Anstieg der Mieten für Wohnungen mit einem Plus von 9,8% führend auf der Liste.

Auf Platz zwei folgt Frankfurt mit 11,95 Euro pro Quadratmeter. Für München ist der Abstand für die Mieten der Wohnungen zu den anderen Städten weiterhin gestiegen.

München bleibt auch weiterhin Spitzenreiten bei den Preisen für Eigentumswohnungen. Bis zu 4.830 Euro pro Quadratmeter müssen in der Hauptstadt von Bayern gezahlt werden. Damit nähert sich die Stadt weiterhin der 5.000 Euro-Marke. Das zweite Mal in Folge wurden in München mehr als 6.000 neue Wohnungen fertiggestellt. Allerdings ist eine Entspannung auf dem Wohnungsmarkt nicht in Sicht, betrachtet man sich den Einwohnerzuwachs von 28.000 Einwohnern.

Ihre eigene Ferienimmobilie - Tipps zum Kauf

Manch einer träumt in der schönsten Zeit des Jahres von seiner eigenen Ferienimmobilie. Dass dies kein Traum bleiben muss zeigen die historisch tiefen Hypothekzinsen. Wer grundlegende Dinge beachtet, für den wird auch der Traum von der eigenen Immobilie als Feriendomizil auch kein Albtraum. Vor allem von Spontankäufen sollte man die Finger weglassen. Sie sollten sich auch auf jeden Fall über die Entwicklung der Preise für Immobilien in Ihrem Feriengebiet informieren. Das befreit Sie zumindest schon einmal vor bösen Überraschungen. Machen Sie sich schlau darüber, ob Ihr geliebter Urlaubsort auch für andere Menschen so attraktiv erscheint. Denn wenn dies der Fall ist, so steigen Ihre Chancen die Immobilie anderweitig zu vermieten und so auch die Finanzierungskosten zu senken.

Der DIX (Deutsche Immobilien Index) - Definition

Indizes, die für eine bessere Transparenz sorgen sollen, gibt es auch auf dem Immobilienmarkt. Der Deutsche Immobilien Indes, kurz DIX, gehört zum Beispiel dazu. Der Deutsche Immobilien Index basiert auf den Auswertungen einer Datenbank und zählt als sogenannter Performanceindex. Die Datenbank für die Auswertung enthält eine Vielzahl detaillierter Informationen bezogen auf die veräußerten Grundstücke. Insgesamt verfügt die Datenbank momentan über Infos zu über 3.400 Immobilien. Dazu zählen unter anderem Wohnungen, Häuser, Büros, Ladengeschäfte, des Weiteren aber auch gemischt genutzte Immobilien. Der DIX wird einmal im Jahr von der IPD (Investment Property Datenbank GmbH) veröffentlicht.

Zwangsversteigerungen weiter im Rückgang

Auch im Jahre 2012 ging die Zahl der Häuser und Wohnungen, die Zwangsversteigert wurden, zurück. Es handelt sich dabei um 11.500 Objekte weniger als im Jahre 2011. Damit setzte sich die Entwicklung der letzten Jahre weiter fort. Das es zu immer weniger Zwangsversteigerungen von Wohnungen und Häusern kommt liegt an der hohen Nachfrage nach Immobilien.

Denn immer häufiger findet sich für ein Haus oder eine Wohnung ein Käufer, bevor es zur Zwangsversteigerung kommt. Um 15,7 Prozent ging die Zahl der Zwangsversteigerungen im Vergleich zum Jahre 2011 zurück (Quelle Fachverlag Argetra).

Achtung! Nicht jedes TOP-Angebot bei Bauspardarlehen ist auch lohnenswert.

Momentan bieten viele Bausparkassen Niedrigzinsdarlehen für Verbraucher an. Zwischen 1,6 Prozent und 1,0 Prozent liegen die Darlehenszinsen momentan bei verschiedenen Tarifen. Solche Angebote eignen sich allerdings nicht für jedes Vorhaben. Der Grund dafür ist, dass der Verbraucher sein Guthaben relativ lange der Bausparkasse

zur Verfügung stellen muss. Das Darlehen muss allerdings im Nachhinein sehr schnell getilgt werden.

Kurz erklärt - Immobilienblase.

Als Immobilienblase bezeichnet man ein Preisniveau, welches ökonomisch nicht mehr gerechtfertigt ist. Sie kann für den gesamten Immobilienmarkt gelten oder nur für einen bestimmten Teilbereich. Die Immobilienblase entsteht aufgrund von Spekulationen auf immer höhere Preise. In den Immobilienpreisen enthalten sind öffentlich beförderte Wunschvorstellungen, ein Nachfragenüberhang und inflationäre Erwartungen. Bei der Immobilienblase steigen aber nicht nur die Preise für Eigentum sehr schnell, sondern auch die Mietpreise. Ein Anzeichen für eine Immobilienblase ist des Weiteren, dass die Preise für Eigentum wesentlich schneller steigen als die Mietpreise. Vermietete Objekte werden somit unwirtschaftlich. Ein Grund für solch eine Immobilienblase kann etwa im Kreditbereich oder in der Fiskalpolitik des Staates liegen.

Der Grundstückskauf und seine Tücken - Lesen Sie Tipps zum Grundstückskauf

Jeder der ein eigenes Haus bauen möchte muss sich erstmal ein Grundstück kaufen. Diese Hürde muss jeder nehmen, der sich den Traum für die eigenen vier Wände erfüllen will. Ausgenommen sind natürlich die Glücklichen, die ein Grundstück geerbt haben. Das Grundstück zu kaufen ist dabei keine einfache Sache. So gibt es neben den Quadratmeterpreisen, die in einigen Regionen in Deutschland immer weiter nach oben gehen, auch weitere tückische Überraschungen - seien es giftige Altlasten, ein Bebauungsplan oder Industrieansiedlungen in der Nähe.

Verschiedene Mängel bei einer Mietwohnung

Es können verschiedene Mängel bei einer Mietwohnung auftreten, die die Gebrauchstauglichkeit erheblich aufheben. So muss der Vermieter zum Beispiel defekte Fenster, eine nicht funktionierende Heizung oder Schimmel grundsätzlich beseitigen. Es ist nämlich die Pflicht des Vermieters, eine Wohnung im gebrauchstauglichem Zustand zu übergeben sowie auch diesen Zustand während der Mietdauer zu erhalten. So können verschiedene Mängel zu einer Mietminderung berechtigen und diese müssen sich nicht nur in der Wohnung befinden. Auch Zustände, die sich außerhalb der Wohnung befinden und den Wohnwert negativ beeinflussen können zu einer Mietminderung führen. Dazu zählen sehr häufig Feuchtigkeitsschäden, sofern Sie nicht durch falsches Belüftungs- und Heizverhalten des Mieters entstehen, Schimmel, Lärm, Schmutz, Geruch, Ausfall der Heizung oder Baulärm durch Bauarbeiten.

Kann man Mietspiegel zur Mietpreisfindung benutzen?

 
Eine aktuelle Fallstudie bietet Aufschluss, inwieweit der neue Münchner Mietspiegel als Werkzeug zur Mietpreisfindung dienen kann.

Ein Eigentümer, der seine Wohnung vermieten möchte steht vor der Frage, welche Miete er verlangen kann. Wird die Miethöhe falsch angesetzt, kann dies bei der Vermietung nicht unerhebliche negative Auswirkungen haben. Aber wie kann man feststellen was die korrekte Miete für die eigene Wohnung ist? Ist der Mietspiegel das Mittel der Wahl, oder ermittelt man die marktgerechte Miethöhe besser anhand eines Vergleichs mit anderen Angeboten aus Zeitung oder Internet? Eine aktuelle Fallstudie des Münchner Immobilienbüros “Vermietspezialist Bartsch & Rozmarin Immobilien OHG” bietet hierzu hilfreiche Antworten.
Seit Ende März 2011 liegt der neue Mietspiegel für die Stadt München vor. In den Medien wurde bereits einiges zu diesem Thema berichtet. Die Firma Vermietspezialist, welche sich in München und Umgebung auf die Vermietung von Wohnungen und Häusern spezialisiert hat und in den letzen Jahren über 2500 erfolgreiche Vermietungen durchführen konnte, hat sich aus diesem Anlass intensiv mit dem neuen Mietspiegel beschäftigt. Anhand von konkreten Vermietungen wurde eine Fallstudie erstellt. Zweck der Studie war es zu ermitteln, inwieweit der Mietspiegel den tatsächlichen, aktuell erzielbaren Mietpreisen in München entspricht und somit als Instrument zur Mietpreisfindung verwendet werden kann. Parallel dazu wurde eine Mietpreis-Analyse der Mietangebote in den Münchner Zeitungen und bei Immobilienportalen im Internet durchgeführt.

Immobilien vererben

Die nachstehende kurze Übersicht kann die detaillierte Beratung durch den Notar oder einen Steuerberater naturgemäß nicht ersetzen! Ein ausführliches Merkblatt zur Erbschaftsteuerreform 2009/2010 finden Sie auf meiner Homepage.

1.  Die Schenkungsteuer fällt grundsätzlich in gleicher Höhe an, wie sie bei der Vererbung erhöhen würde (Erbschaftsteuer), allerdings stehen die persönlichen Freibeträge alle zehn Jahre erneut zur Verfügung. Durch Verteilung der Vermögensübergabe auf mehrere Zeitabschnitte kann also deutlich Steuer gespart werden! Die persönlichen Freibeträge belaufen sich ab 2009 für Ehegatten und gleichgeschlechtlich Verpartnerte („Homo“- oder „lesbische Ehen“) auf Euro 500.000.--, für Kinder (gegenüber jedem Elternteil) auf je Euro 400.000,--.  für Enkel (gegenüber jedem der vier Großelternteile !) auf je Euro 200.000,--, und für Eltern beim Erbschaftserwerb auf je Euro 100.000,--; für Eltern bei Schenkungen, sowie für Geschwister und sonstige, entfernte oder nicht verwandte Personen auf Euro 20.000,--.

Auswahl des richtigen Baugrundstücks

Bei dem Kauf eines Baugrundstücks gibt es einige Punkte zu beachten, damit aus dem Traumhaus nicht letztlich ein Alptraum wird. Die Suche nach dem richtigen Baugrundstück ist meist auch keine Sache von wenigen Tagen und setzt ein wenig Einsatz und Zeitaufwand voraus.

Diese Themen haben wir hier für Sie aufgegriffen:

    1. Kosten für Immobilienkäufer

      1. Kaufpreis von der Immobilie
      2. Grunderwerbsteuer 3,5%-5% des Kaufpreises je nach Bundesland (Tabelle siehe unten unter Grunderwerbsteuer)
      3. Notarkosten ca. 1-2 % des Kaufpreises
      4. Grundbuchamt ca. 0,5% des Kaufpreises (meist in den Notarkosten enthalten)
      5. Kosten für die Finanzierung (etwa 1-2% in Höhe der Darlehenssumme)
      6. evtl. Maklergebühren von 3 - 6% zzgl. MwSt. auf den Kaufpreis (je nach Region unterschiedlich)
      7. evtl. Zustimmung des Verwalters (ca. 200 €)

Drei Verfahren zur Immobilienbewertung· Hausverkauf

Private Verkäufer stehen bei der Immobilienbewertung oft vor der Frage, welcher Preis für ihre Immobilie richtig wäre. Natürlich hängt man mit viel Herzblut an dem eigenen Haus. Was die Einschätzung des Preises oft trübt und die Bewertung der Immobilie nicht einfacher macht.

Und doch stehen private Verkäufer bei der Immobilienbewertung nicht ohne Anhaltspunkt dar. Es gibt verschiedene Möglichkeiten, den (theoretischen) Preis für seine Immobilie zu ermitteln. Für bebaute Grundstücke sind zum Beispiel das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren oder das Sachwertverfahren eine gute Anleitung; bei unbebauten Grundstücken kommt grundsätzlich das Vergleichswertverfahren, der direkte Vergleich mit artgleichen Grundstücken, die Bodenrichtwertkarten des Katasteramtes oder auch die Kaufpreissammlung der Gemeinde in Frage.

Eigentumswohnungen

Gerade in Städten kommt es sehr oft vor, dass ein Haus in rechtlich selbständige Eigentumswohnungen aufgeteilt ist. Als Käufer einer Eigentumswohnung erwerben Sie zunächst alleiniges Eigentum an der Wohnung selbst sowie ggf. an dazugehörenden Kellerräumen, Garagen oder Tiefgaragenstellplätzen (sog. Sondereigentum).

Weiter werden Sie durch den Kauf zugleich Eigentümer eines Anteils an dem Grund und Boden, auf dem das Haus steht, und an dem restlichen Gebäude, sofern es nicht zu den anderen Eigentumswohnungen gehört. Denken Sie bitte etwa an das Treppenhaus, den Aufzug oder die Heizungsanlage. Diese Gegenstände, die Ihnen gemeinsam mit den anderen Wohnungseigentümern gehören, heißen gemeinschaftliches Eigentum.

Bauträgerkaufvertrag

Vielleicht möchten Sie ein Haus (oder eine Wohnung) erwerben, das zuerst noch vom Verkäufer gebaut werden muss?! In diesem Fall heißt der Verkäufer „Bauträger“. Im Bauträgerkaufvertrag verpflichtet sich der Bauträger zur Übertragung eines Grundstücks und zur schlüsselfertigen Errichtung eines Wohngebäudes auf diesem Grundstück.
Der Bauträgervertrag bietet für beide Seiten Vorteile: Der Bauträger hat bereits „seinen“ Käufer gefunden und hat damit Planungssicherheit. Außerdem kann er den Kaufpreis, den er vom Käufer erhält, zur Errichtung des Gebäudes verwenden und braucht daher weniger Darlehen bei der Bank aufzunehmen. Das senkt die Kosten und wirkt sich günstig auf den Kaufpreis aus. Im Übrigen kann der Käufer bei der Gestaltung des Objekts seine eigenen Vorstellungen einbringen.

Thema Steuern

Beim Bau einer Immobilie müssen Sie unbedingt das Thema Steuern beachten. Beispielsweise fällt beim Kauf eines Grundstücks oder einer Eigentumswohnung unmittelbar die Grunderwerbsteuer an das jeweilige Finanzamt an. Auch jährliche Steuern, wie die Grundsteuer auf den jeweiligen Grundstücksbesitz werden erhoben.

Neben den Steuern, sollten Sie auch weitere Nebenkosten beim Kauf nicht vergessen, Stichworte hierbei sind Notarkosten und die Aufwendungen für den Grundbucheintrag. Als Vermieter einer Immobilie müssen Sie ferner die Miet- oder Pachteinnahmen im Rahmen der jährlichen Einkommenssteuer angeben. Beim Kauf einer Immobilie, die nicht unternehmerisch genutzt wird, müssen Sie in der Regel keine Umsatzsteuer entrichten. Ausnahmen gibt es aber trotzdem, beispielsweise wenn der Verkäufer unternehmerisch tätig ist oder der Kaufvertrag eine Umsatzsteuerpflicht vorsieht.

Trotz steigender Energiepreis, einem Arbeitsmarkt der sich stabilisiert, einem Kreditmarkt der nach wie vor sehr niedrige Kreditzinsen anbietet und einer deutlich angezogenen Inflationrate, ist der Preisanstieg in allen Immobilienbereich weiter auf hohem Niveau.  Auch die Corona-Krise und deren Auswirkungen haben diesen Trend, der seit Jahren anhält, nicht gebrochen oder gar gestoppt.

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