Verschiedene Mängel bei einer Mietwohnung

Es können verschiedene Mängel bei einer Mietwohnung auftreten, die die Gebrauchstauglichkeit erheblich aufheben. So muss der Vermieter zum Beispiel defekte Fenster, eine nicht funktionierende Heizung oder Schimmel grundsätzlich beseitigen. Es ist nämlich die Pflicht des Vermieters, eine Wohnung im gebrauchstauglichem Zustand zu übergeben sowie auch diesen Zustand während der Mietdauer zu erhalten. So können verschiedene Mängel zu einer Mietminderung berechtigen und diese müssen sich nicht nur in der Wohnung befinden. Auch Zustände, die sich außerhalb der Wohnung befinden und den Wohnwert negativ beeinflussen können zu einer Mietminderung führen. Dazu zählen sehr häufig Feuchtigkeitsschäden, sofern Sie nicht durch falsches Belüftungs- und Heizverhalten des Mieters entstehen, Schimmel, Lärm, Schmutz, Geruch, Ausfall der Heizung oder Baulärm durch Bauarbeiten.

Sollten solche Mängel auftreten, so kann der Mieter grundsätzlich aufgrund der Beeinträchtigung der Wohnqualität die Miete mindern, sollte der Vermieter die Mängel nicht beseitigen können.

Vorsicht ist allerdings trotzdem geboten! Sollte die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung nur unerheblich beeinträchtigt werden, so ist eine Mietminderung nicht berechtigt. Wenn der Wasserhahn zum Beispiel ab und zu tropft, oder die Heizung wegen Wartungsarbeiten für eine halbe Stunde ausfällt, liegt kein Mangel im großen Sinne vor.

Weiterhin ist eine Minderung auch nicht möglich, wenn dem Mieter bei der Wohnungsübergabe bereits Mängel bekannt waren und dieser die Beseitigung nicht gefordert hat bzw. dieser sich die Geltendmachung des Mangels nicht vorbehalten hat. Bei selbst verschuldeten Mängeln kann natürlich auch nicht gemindert werden. Sehr häufiges Beispiel dafür ist das Auftreten von Feuchtigkeit oder Schimmel, weil nicht richtig stoßweise durch den Mieter gelüftet wurde.

Liegt also ein Mangel vor, der dem Mieter von Anfang an nicht bekannt war und er aufgrund dessen eine Minderung vornehmen will, so muss auch der Mieter die gesetzlichen Voraussetzungen beachten. Einfach nur mindern geht nicht! Grundsätzlich muss der Mangel dem Vermieter sofort angezeigt werden. Schließlich muss der Vermieter auch erst mal von dem Mangel erfahren und auch die Möglichkeit bekommen diesen zu beseitigen. Nur wenn dem Vermieter nachweislich der Mangel bereits bekannt war, gilt etwas anderes.

Zu empfehlen ist, dem Vermieter einen Mangel immer schriftlich mitzuteilen, diesen genau zu beschreiben auch eine Beseitigung mit entsprechender Fristsetzung zu fordern. Auf diesem Wege können Sie Ihm auch die Minderung bis zur Beseitigung des Mangels mitteilen.

Grundsätzlich kann das Minderungsrecht nicht durch den Mietvertrag oder eine separate, schriftliche Vereinbarung ausgeschlossen werden. Eine solche Klausel zum Beispiel im Mietvertrag wäre unwirksam und der Mieter kann trotz allem mindern.

Pauschale Aussagen über die Höhe einer Minderung können nicht getroffen werden. Dies hängt immer mit der Art des Mangels sowie der Beeinträchtigung der Gebrauchstauglichkeit der Wohnung ab.

Zu empfehlen ist eine kompetente Beratung bei Ihrem Rechtsanwalt, sollten Sie sich bei der Höhe der Minderung unsicher sein!