Was bringt dem priv. Investor der § 7h EStG – erhöhte Abschreibung für Sanierungsgebiete?

§ 7h EStG (Einkommensteuergesetz) regelt die steuerlichen Regelungen für erhöhte Abschreibungen bei Investitionen in Sanierungsgebiete. Diese Regelung richtet sich an private Investoren, die in Gebiete investieren, die als städtebauliche Sanierungsgebiete deklariert wurden.

Im Gegensatz zu Absetzung für Abnutzung (AfA), Absetzung für außergewöhnliche technische oder wirtschaftliche Abnutzung (AfaA) und zur Teilwertabschreibung steht die Sonderabschreibung in keiner Beziehung zur Wertminderung eines Wirtschaftguts. Ihr alleiniger Zweck ist der besonderen Gewährung einer Steuervergünstigung durch Manipulation der Bemessungsgrundlage „Gewinn”. Davon unabhängig sind sog. Sonderabschreibungen i.w.S. spricht man allgemein bei abnutzbaren Anlagevermögen. Wird die Steuervergünstigung dabei anstelle der AfA nach § 7 EStG gewährt, so spricht das Gesetz i.d.R. von erhöhten Absetzungen.

Die erhöhte Abschreibung soll den Investoren Anreize geben, in die Sanierung und Entwicklung von benachteiligten Stadtteilen zu investieren. Die Abschreibung ermöglicht es, den Wert der Investition schneller steuerlich geltend zu machen als bei normalen Abschreibungen. Die Höhe der erhöhten Abschreibung beträgt bis zu 40% des Anschaffungswerts der investierten Güter und Anlagen.

Allerdings ist die Regelung an bestimmte Bedingungen gebunden. So muss das investierte Objekt innerhalb des räumlich abgegrenzten Sanierungsgebiets liegen und es müssen Sanierungsmaßnahmen durchgeführt werden, die den städtebaulichen Zustand des Gebiets verbessern sollen. Außerdem muss der Investor seine Absicht, das Objekt mindestens 10 Jahre lang zu halten, nachweisen können.

Für private Investoren kann die erhöhte Abschreibung eine attraktive Möglichkeit sein, in die Sanierung benachteiligter Stadtteile zu investieren und gleichzeitig steuerliche Vorteile zu nutzen. Allerdings sollten sie sich vorab genau über die Voraussetzungen und Bedingungen informieren, um sicherzustellen, dass sie die Vorteile der Regelung auch tatsächlich nutzen können.

Zusammengefasst:

Wie hoch ist die Sanierungs-AfA?

Eigentümer von Sanierungsgebäuden können in den ersten acht Jahren nach Erwerb bis zu neun Prozent und in den folgenden vier Jahren bis zu sieben Prozent der Sanierungskosten absetzen.

Wenn Du beispielsweise im Jahr 2020 eine Immobilie im städtebaulichen Sanierungsgebiet kaufst und sanierst, sind die Kosten im Jahr 2032 vollständig steuerlich abgeschrieben.

Also welche Kosten umfasst die Sanierungs-AfA nch §7h EstG konkret?

Wer die AfA für die Sanierung nutzen möchte, muss genau darauf achten, dass er nur die Kosten abschreibt, die gemäß § 7h EstG „für Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen im Sinne des § 177 des Baugesetzbuchs“ entstanden sind.

Eigentümer können die Sanierungs-AfA lediglich für jene Kosten in Anspruch nehmen, die nicht durch Sanierungs- und Förderprogramme gedeckt sind. Ferner sind nur jene Sanierungskosten absetzbar, die in dem Zeitraum entstanden sind, in dem das Gebiet offiziell als Sanierungsgebiet ausgeschrieben wurde.

Außerdem ist zu beachten, dass diese Gebäude zur Einkünfteerzielung genutzt werden müssen.

Eine Förderung für Gebäude, die für private Wohnzwecke genutzt werden, ist nach § 10 EStG möglich. Damit die Baumaßnahme gefördert werden kann, muss das Sanierungsgebiet oder der städtebauliche Entwicklungsbereich vor Beginn dieser Maßnahme von der Gemeinde festgelegt werden. Ebenfalls sind die Voraussetzungen durch eine Bescheinigung der zuständigen Gemeindebehörde nachzuweisen.