Der Einheitswert dient dem Finanzamt zur Ermittlung der Grundsteuer. Auf der anderen Seite wird der Einheitswert auch zur Berechnung der Gewerbesteuer sowie der Zweitwohnungssteuer genutzt. Die Berechnungsmethoden der Vergangenheit führten jedoch zu einer Ungleichbehandlung der Steuerpflichtigen. Eine Reform der Grundsteuerberechnung soll Abhilfe schaffen und sorgt spätestens ab dem 1. Januar 2025 für eine veränderte Berechnung unter Berücksichtigung aktueller Wertverhältnisse.

Wie errechnet sich ein Einheitswert?

Für die Berechnung des Einheitswertes kann, je nach Objektart, das Sachwertverfahren oder auch das Ertragswertverfahren angewandt werden. Das Ertragswertfahren wird dabei insbesondere zur Berechnung des Einheitswertes für die Objektetypen Ein- und Zweifamilienhäuser, Eigentumswohnungen, Mietwohngrundstücke sowie Wohn- und Geschäfthäuser genutzt.

Auch für gemischt genutzte Grundstücke wird das Sachwertverfahren zur Ermittlung eines Einheitswertes herangezogen.
Stehen für die Immobilie keine Daten der Jahresmiete als Berechnungsgrundlage zur Verfügung, wird wahlweise auch dann das Sachwertverfahren verwendet.

Einfluss des Einheitswertes auf die Grundsteuer.

Die Höhe der Grundsteuer hängt von verschiedenen Faktoren ab.

Das Finanzamt nutzt zur Berechnung der Grundsteuer folgende Formel:
Einheitswert x Grundsteuermesszahl x Grundsteuerhebesatz = Grundsteuer
Hier zeigt sich der große Einfluss auf die Berechnung der Grundsteuer. Steigt der Einheitswert erhöht sich auch die Grundsteuer dazu proportional.

Der Einheitswert wird durch das Finanzamt ermittelt.
In der Vergangenheit erfolgte die Feststellung mit Einführung des Einheitswertes zum 1. Januar 1935. Über den Einheitswertbescheid wird Eigentümern ihr jeweiliger Einheitswert zur Grundsteuer mitgeteilt. Veränderungen am Grundstück können dazu führen, dass der Wert neu ermittelt werden muss. Eine Neuberechnung muss beispielsweise in folgenden Fällen erfolgen:

Bei einem Eigentümerwechsel,

Bei Flächenänderungen oder Baumaßnahmen, welche den Grundstückswert maßgeblich beeinflussen,

Bei einer Veränderung der Nutzungsart, beispielsweise, wenn ein zuvor unbebautes Grundstück bebaut wird,

Bei festgestellten Fehlern in der Berechnung des Einheitswertes.

Für die Berechnung der Grundsteuer wird der Einheitswert jeweils zum 1. Januar des Folgejahres ermittelt.