Wie kann man kurz die Rendite eines Mieteigentums berechnen?

Die Maklerformel ist eine vereinfachte Form des Ertragswertverfahrens zur Ermittlung des Verkehrswertes einer Immobilie im Rahmen der Immobilienbewertung.

Dabei wird der Jahresreinertrag der Immobilie (Bruttomieterträge nach Abzug aller Betriebs- und Verwaltungskosten) durch den Kapitalisierungszins geteilt. Der Kapitalisierungszins gibt die Ertragserwartung und das Risiko wieder. Ein hoher Kapitalisierungszins entspricht einer hohen Ertragserwartung und einem hohen Risiko. Gebräuchliche Kapitalisierungszinssätze sind 4 % bis 5 % bei Wohnimmobilien und 6 % bis 8 % bei Gewerbeimmobilien. In jüngster Zeit sind die Kapitalisierungszinssätze jedoch auf 3 % bis 4 % gesunken. Diese Entwicklung reflektiert die gegenwärtige Niedrigzinssituation und die derzeitige Flucht in Sachwerte.  Mathematisch entspricht die Maklerformel der ewigen Rente.

Die Maklerformel lässt die Restnutzungsdauer der Immobilie außer Acht und geht von einer unbegrenzten Gesamtnutzungsdauer aus. Der ermittelte Wert ist daher tendenziell zu hoch.

Beispiel: Jahresreinertrag 100.000 € / 5 % = 2 Mio. €

Wenn wir in diese Materie etwas tiefer einsteigen dann sollten wir das folgende beachten.

z. B.  -  einen Privatanleger, der in ein Mehrfamilienhaus mit 10 Wohnungen investiert.
Allgemein kann man wohl festhalten, dass die Rendite (deutlich) über den Zinsen liegen sollte, die man in ähnlich risikoreichen / risikoarmen Anlageformen erwirtschaften kann. Geht man von einer Mischung aus Festgeld und Aktienfonds aus, so halte ich 5 – 6 Prozent pro Jahr für realistisch. Das bedeutet, wenn man die Beschwerlichkeiten die eine Immobilie mit sich bringt auf sich nimmt, sollte die Rendite jenseits der 6 Prozent liegen.
Ich persönlich halte 8 Prozent Zinsen p.a. auf dem Immobilienmarkt durchaus für nachhaltig erzielbar. Ich möchte hier eine einfache Formel präsentieren, mit der man in simpelster Art und Weise die Rendite einer Immobilie berechnen kann.
Der Preis eines Zinshauses wird bekanntermaßen über die Netto-Kalt-Miete und einen Vervielfältiger berechnet. Je besser die Lage der Immobilie, je größer der Vervielfältiger.
Netto-Kalt-Miete x Vervielfältiger = Kaufpreis der Immobilie Beispiel:
€ 42.000 (Jahresmiete – Netto-Kalt) x 11 (Vervielfältiger) = € 462.000,-
Nehmen wir an, unser privater Investor findet diese Beispiel-Immobilie im Internet und möchte herausfinden, mit wie viel Prozent sich sein angelegtes Kapital (Kaufpreis) verzinst oder ob er seine gewünschten 8 Prozent Rendite mit dieser Immobilie erwirtschaften kann.
Hierzu nutzt er die wohl einfachste Formel zur Berechnung der Immobilienrendite:
100 / Vervielfältiger = Zinssatz

Beispiel: 100 / 11 = 9,09 Prozent
Die errechneten 9,09 % entsprechen der Bruttorendite, das bedeutet, dass sowohl die
Erwerbsnebenkosten, die Mietausfallwagnis, die Verwaltungskosten, die Instandhaltungskosten (Rücklagenbildung) und auch die Abschreibung noch berücksichtigt werden müssen. Weiterhin sind in der Formel nicht der Zinseszinseffekt und auch keine Mietsteigerungspotenziale berücksichtigt.

Kaufpreis / Jahresnettomiete = Vervielfältiger
Ein wesentlicher Punkt, der auch gut in der Tabelle ersichtlich wird ist, dass die Rendite bei einer besseren Lage (hoher Vervielfältiger!) der Immobilie nicht steigt sondern sinkt. Umgekehrt ist es natürlich genauso, je “schlechter” die Lage (niedriger Vervielfältiger -> geringerer Kaufpreis), desto höher fällt die Rendite aus.

Es ist wie an der Börse:

Bei geringem Risiko (top Lage, keine Vermietungsschwierigkeiten, kein Leerstand) =niedrige Rendite.
Bei hohem Risiko (weniger gute Lage, Vermietungsschwierigkeiten, Leerstandsprobleme) = hohe Rendite.