Immobilie geerbt - antreten oder nicht?
Sterben nahestehende Personen und insbesondere Familienangehörige, bleibt oft nicht viel Zeit zum Trauern. Es müssen sehr zeitnah eine Reihe gesetzlicher Angelegenheiten geregelt werden.
Fristen
Ist der Erbfall eingetreten, hat man 6 Wochen Zeit, um das Erbe auszuschlagen. Diese Frist, auch als Ausschlagungsfrist bekannt, beginnt zu dem Zeitpunkt, an dem man von der Erbschaft erfährt und fällt nur dann länger aus, wenn sich der letzte Wohnsitz des Erblassers im Ausland befindet oder die Erbenden sich zum Zeitpunkt der Bekanntgabe im Ausland aufhalten (§ 1944 BGB).
Ist die Frist abgelaufen, wird das Erbe automatisch übertragen und gilt als angenommen. Neben Sachgütern wie persönlichen Gegenständen, etwa Schmuck, können Barvermögen, Immobilien und auch Schulden vererbt werden.
Weil man sich nur für oder gegen das gesamte Erbe entscheiden kann, sollten Sie sich vor Antritt des Erbes sicher sein, dass Sie zum Schluß ein Verlustgeschäft eingetreten haben. Dazu zählt auch im Bereich der Immobilien die Einsicht in das Grundbuch um festzustellen, welche Lasten auf der zu vererbenden Immobilie eingetragen sind.
Erbe angetreten.
Wenn Sie das Erbe annehmen, sollten Sie sich überlegen was für sie persönlich die beste Alternative ist.
Verkaufen, Vermieten oder selbst nutzen!
Wenn Sie die Immobilie übernehmen und behalten wollen, vergessen Sie nicht den Grundbucheintrag änder zu lassen. Sie sind zwar aufgrund gesetzlicher Erbfolge bereits zum Eigentümer geworden. Der Erblasser steht allerdings so lange im Grundbuch, bis Sie sich als rechtmäßiger Erbe eingetragen lassen. Richten Sie einfach ein Schreiben direkt ans zuständige Amtsgericht, oder je nach Bundesamt, direkt an das zuständige Grundbuchamt.
Vergessen Sie aber auch nicht die möglichen Sanierungskosten mit einzubeziehen in Ihre Überlegungen. Bei Altbauten können diese schnell eine stattliche Summe ausmachen, die zusätzlich von Ihnen investiert werden müssen.
Haben Sie die Immobilie in Ludwigshafen, Mannheim, Neustadt, Bad Dürkheim und in der Rhein-Neckar-Region geerbt? Wir helfen Ihnen weiter.
Was nun mit der Immobilie?
Sind Sie Alleinerbe können Sie selbst abwägen, welchen Vorteil die jeweilige Verwertung der geerbten Immobilie für Sie hat. Für einen Verkauf der Immobilie, geben oft steuerliche Aspekte den Ausschlag.
Ob bzw. wieviel Sie für den geerbten Grund und Boden auf dem Immobilienmarkt bekommen, hängt im Endeffekt von vielen Faktoren ab. Wir haben nachfolgend für unterschiedlichen Verwertungsformen, Verkaufen, Vermieten und Eigennutzung, einige Pros und Contras aufgelistet.
Pro Verkaufen:
✓ Erbe verkaufen und frei über das Geld verfügen
✓ In einer Erbengemeinschaft das Erbe gerecht teilen
✓ Wertverluste verhindern
✓ Kein langfristiger Verwaltungsaufwand (Kentnisse, Zeit und Kosten)
Contra Verkaufen:
× Räumungskosten
× Vermarktung und Käufersuche
x Preisfindung
Immobilienerbe Verkaufen
Immobilienerbe Vermieten
Pro Vermietung:
✓ Mieteinnahmen
✓ Spätere Selbstnutzung möglich
✓ Anlage fürs Alter
Contra Vermietung:
× Instandhaltungskosten
× Keine Erfahrung als Vermieter
× Hoher zeitlicher Aufwand (Mietersuche, Verwaltung, Nebenkostenabrechnung)
Pro für Immobilie selbstnutzen:
✓ Eigene Immobilie und dadurch unabhängiger
✓ zukünftige Wertsteigerung bei guter Lage
✓ Steuerersparnisse
Contra für Immobilie selbstnutzen:
× Instandhaltungskosten
× Wertverlust bei schlechter Lage und Zustand
× Umzug
Immobilienerbe selbst nutzen
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Erbschaftssteuer
Maßgeblich für die Höhe der eingeforderten Erbschaftssteuer ist der Verwandtschaftsgrad zum Erblasser. Der Gesetzgeber hat für die unterschiedlichen Verwandschaftsgrade verschiedene Freibeträge für die Erben eingerichtet, auf die keine Steuern erhoben werden.
Steuerliche Freibeträge nach Verwandtschaftsgrad:
(Stand 2021 ohne Gewähr) Freibetrag (§ 16 ErbStG)
für Ehepartner und Lebenspartner einer eingetragenen Lebenspartnerschaft 500.000 €
für Kinder und Enkelkinder sowie für Stief- und Adoptivkinder 400.000 €
für Enkelkinder 200.000 €
Urenkel; für Eltern und Großeltern beim Erwerb durch Erbschaft 100.000 €
für Eltern und Großeltern beim Erwerb durch Schenkung,
für Geschwister, Kinder der Geschwister, Stiefeltern, Schwiegerkinder,
Schwiegereltern etc. 20.000 €
für alle anderen Empfänger einer Schenkung oder Erbschaft 20.000 €
Steuerklasse I
Ehegatte, Lebenspartner, Kinder, Stiefkinder, Abkömmlinge von Kindern und Stiefkindern,Eltern, Großeltern.
Steuerklasse II
Geschwister, Neffen, Nichten, Stiefeltern, Schwiegerkinder, Schwiegereltern, geschiedene Ehegatten.
Steuerklasse III
alle übrigen Erben
Steuerklasse
Im Erbfall wird bei der Steuerermittlung immer das gesamte Vermögen, abzüglich der oben aufgeführten steuerlichen Freibeträge herangezogen und dann dem ermittelten Betrag unterliegenden Steuersatz in Prozent unterworfen (siehe Tabelle). Dabei ist für Erben der Steuerklasse l evtl. noch ein sachlicher Freibetrag in Höhe von 41.000 € für den Hausrat und sonstige Gegenstände sowie ein Freibetrag von 12.000 € für sonstige Dinge wie Schmuck oder ein Auto in Abzug zu bringen.
Erbengemeinschaft
Erbengemeinschaft
Wenn ein Erblasser stirbt, hinterlässt dieser nicht selten mehrere Erben, die einen Anspruch auf den Nachlass haben.
So bilden alle Erben eine Erbengemeinschaft und sind gemeinsam für die Erbschaft verantwortlich.
Sie entscheiden also darüber, was mit der Immobilie passieren soll und haften sogar mit ihrem Privatvermögen, von dem sie unter Umständen notwendige Instandsetzungsarbeiten zahlen müssen.
Können sich die Erben nicht einigen, kann es schon mal vorkommen, dass die Erbengemeinschaft aufgelöst und das Erbe auseinandergesetzt werden muss. Allerdings hat die Vergangenheit gezeigt, dass innerhalb einer Erbengemeinschaft ein Verkauf oft die einfachste Möglichkeit ist, um Auseinandersetzungen über die Nutzung der Immobilie zu vermeiden.
Gehört nicht ihnen alleine die geerbte Immobilie, aber Sie wollen es zur Eigennutzung beanspruchen, können Sie dies, indem Sie Ihre Miterben auszahlen. Mit dieser Auszahlung lösen Sie die Erbengemeinschaft und bei Unstimmigkeiten auch eine Erbauseinandersetzung auf und sind rechtmäßiger Eigentümer der besagten Immobilie.
Für eine Auszahlung der anderen Miterben müssen Sie klarstellen, dass Sie liquide sind und Sie die nötigen finanziellen Mittel besitzen. Ebenso braucht man den Verkehrswert bzw. Nachlasswert der geerbten Immobilie. Wie zuvor bereits erwähnt, ist es im Interesse aller, z.B. uns als passenden Makler für die Bewertung zu beauftragen. Wir hilfen nicht nur dabei, einen möglichst genauen Wert zu bekommen, sondern können Sie auch bei einem potenziellen Verkauf von unser Expertise profitieren lassen(z.B.klassischer Verkauf oder Gebotsverfahren)
Auf der anderen Seite steht Ihnen frei, ob Sie Ihren Erbanteil selbst an andere Miterben oder auch an Dritte verkaufen.
Kommen die Erbenden untereinander zu keiner Entscheidung, ist die Teilungsversteigerung, die sich beim Amtsgericht beantragen lässt, der “letzte Ausweg”. Jeder Miterbe besitzt das Recht, seine Anteile zu verkaufen. Die anderen Erben können den Anteil selbst erwerben, können jedoch nicht gegen die Versteigerung selbst vorgehen. Von ihr wird allerdings abgeraten, da im Regelfall bei einem freihändigen Verkauf ein höherer Verkaufspreis erzielt werden kann und man somit Verluste einfährt.