Kaufen, mieten oder wohnen?

Unabhängig von der derzeitigen Pandemie, ist es für viele Bürger ein Herzens-Wunsch, in den eigenen vier Wänden zu wohnen. Doch leider wird das für die meisten Menschen ein Traum bleiben. Trotz extrem tiefer Zinsraten sind auf dem Immobilienmarkt einfach nicht genügend Immobilien vorhanden, damit jeder der dies wünscht auch eine Immobilie seiner Wa...

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Das BGB regelt das Mietrecht.

Mieterhöhung sind im BGB geregelt und legen klar fest, was erlaubt ist und was nicht.

Das deutsche Mietrecht ist im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) verankert. Das BGB widmet sich ab den §§ 557 bis 561 den Regelungen über die Miethöhe und die Mieterhöhungen. Dazu zählen:

a.)die Ankündigung der Mieterhöhung
b.)die Begründung für die Mieterhöhung
c.)die Zustimmung zur Mieterhöhung
d.)die Zahlungsfrist für die Mieterhöhung
e.)das Sonderkündigungsrecht für Mieter bei einer Mieterhöhung

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Kontinuierliche Mieterhöhung durch Indexmietvertrag

Erhöhung durch Indexmietvertrag.
Die Mieterhöhung nach Indexmiete muss im Mietvertrag vereinbart sein.Die Mieterhöhung nach Indexmiete muss im Mietvertrag vereinbart sein.

Auch die Indexmiete muss vertraglich zwischen Mieter und Vermieter vereinbart werden, um gültig zu sein. Im Gegensatz zur Staffelmiete wird hier aber nur der erste Mietbetrag konkret im Mietvertrag festgelegt.

Inwieweit der Vermieter zukünftig eine Mieterhöhung durchführt,

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Vermieter an den ortsüblichen Mietspiegel angepasst werden

Sofern der Mietvertrag keine Vereinbarung zu einer Mieterhöhung in Form von Staffel- oder Indexmiete festlegt, kann der Vermieter gemäß § 558 BGB „die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen".

Bei der Vergleichsmiete erfolgt eine Mieterhöhung in der Höhe, die den vergleichbaren ortsüblichen Mieten entspricht. Als Richtwert für diesen sog. Mietspiegel werden Mieten herangezogen, die in den letzten vier Jahren für vergleichbaren Wohnraum im entsprechenden Ort gezahlt wurden.

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Welche Mietsteigerung ist nach der Sanierung möglich?

Ist eine Mieterhöhung nach einer Modernisierung zulässig?  Oder handelt es sich um eine Instandhaltung?

Müssen am Mietobjekt bestimmte Modernisierungsmaßnahmen vorgenommen werden, kann der Vermieter auch eine außerordentliche Mieterhöhung festlegen. Anders als bei der Steigerung zur ortsüblichen Vergleichsmiete muss der Mieter üblicherweise dieser Mieterhöhung nicht zustimmen, damit sie zulässig ist.
Eine Mieterhöhung nach einer Sanierung ist nur zulässig, wenn diese Verbesserungen für die Mieter mit sich bringt.Eine Mieterhöhung nach einer Sanierung ist nur zulässig, wenn diese Verbesserungen für die Mieter mit sich bringt.

Bei Modernisierungsarbeiten können bis zu 11 Prozent der Sanierungskosten auf die Jahresmiete aufgeschlagen werden. Werden die Maßnahmen an mehreren Wohnungen durchgeführt, sind die Kosten gemäß § 559 BGB angemessen auf alle betreffenden Mieter zu verteilen.

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Mieterhöhungen richtig ankündigen.

Eine Mieterhöhung muss dem Mieter schriftlich mitgeteilt werden.


Sind Sie als Vermieter dazu verpflichtet, eine Mieterhöhung anzukündigen, ist dies schriftlich zu erledigen, allerdings nicht zwingend auf Papier. Daher kann ein Mieterhöhungsschreiben auch per E-Mail oder Fax verschickt werden.

Die Ankündigung sollte folgende Punkte enthalten:

1.) warum erfolgt eine Mieterhöhung,
2.) ab wann gilt die Mieterhöhung,
3.) bis wann gilt die Mieterhöhung.


Erfolgt die Mieterhöhung in Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete, muss ein Hinweis zur Zustimmung durch den Mieter enthalten sein. Geschieht die Mieterhöhung wegen Modernisierungsarbeiten, sollte das Schreiben auf § 555d BGB verweisen, welcher regelt, wann ein Mieter die Sanierungsmaßnahmen dulden muss. Prinzipiell hat ein Mieter aber immer die Möglichkeit, einer Mieterhöhung zu widersprechen, sofern diese nicht bereits im Mietvertrag vereinbart wurde. Dazu reicht es schon, dass er dem Vermieter die benötigte Zustimmung verweigert.

Nach dem Zugang der Ankündigung der Mieterhöhung haben Mieter in der Regel zwei volle Monate Bedenkzeit, um der Steigerung zuzustimmen. Reagieren sie in dieser Zeit nicht und weigern sie sich nach Ende der Zustimmungsfrist, den neuen Mietbetrag zu zahlen, gilt dies als Widerspruch.

Der Vermieter hat nun seinerseits drei Monate Zeit, eine sog. Zustimmungsklage einzureichen. Dann prüft das Gericht, ob die Mieterhöhung berechtigt ist, und verklagt den Mieter evtl. zur Zustimmung. Lässt der Vermieter diese drei Monate Klagefrist ungenutzt verstreichen, ist eine Klage danach wirkungslos. Er muss dann bis zum nächsten Zeitpunkt warten, an dem er eine Mieterhöhung ansetzen kann. 

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Was ist bei Mieterhöhungen erlaubt?

Was ist bei Mieterhöhungen erlaubt und wie hoch darf diese ausfallen? Eine willkürliche Mieterhöhung ist nicht zulässig. Wann also müssen Mieter eine Mieterhöhung befürchten? Wird ein Mietvertrag für eine Wohnung unterzeichnet, ist dem Unterzeichner i.d.R. bekannt wie hoch seine Miete monatlich ist. Doch der vereinbarte Betrag ist nicht immer so ei...

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Ludwigshafen 5. Stadt in Rheinland-Pfalz mit Mietpreisbremse.

Ludwigshafen 5.Stadt in Rheinland-Pfalz mit Mietpreisbremse. 

Nach einer Begrenzung von Mietsteigerungen in Mainz, Trier, Landau und Speyer wird die Mietpreisbremse jetzt auf Ludwigshafen ausgeweitet. Dies sieht der Entwurf einer Verordnung zur Mietpreisbremse vor, dem das Kabinett am Dienstag zugestimmt hat. Darin wird auch Ludwigshafen als Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt ausgewiesen. Die neue Mietpreisbegrenzungsverordnung soll im Oktober in Kraft treten und fünf Jahre gelten.

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Deutsche wählen Immobilienmakler auf Empfehlung

Bei der größten Investition des Lebens ist Vertrauen der größte Faktor. Laut einer Studie der Planet Home AG verlassen sich die Deutschen bei der Immobilienmaklerwahl in erster Linie auf Tipps von Freunden und Bekannten. Der Internetauftritt des Immobilienmaklers spielt bei der Wahl noch eine geringere Rolle.

Die beiden wichtigsten Arten der Maklerauswahl liegen dicht beieinander. Während 34,4 Prozent der Befragten sich auf Tipps von Freunden und Bekannten verlassen, ist für 34 Prozent wichtig, dass der Immobilienmakler mit Partnern wie zum Beispiel Banken zusammenarbeitet. Auf Platz drei schaffte es der regional tätige Makler mit 29,3 Prozent, während sich nur 10,7 Prozent einem überregional tätigen Makler anvertrauen würden. Mit 28 Prozent folgt dann der Makler, der auch weitere Immobiliendienstleistungen anbietet.

Die Studie in Zahlen: Wie suchen Sie nach einem geeigneten Immobilenmakler?

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Wozu braucht man einen Immobilienmakler?

Ein Immobilienmakler verkauft die Häuser und Eigentumswohnungen, die der Besitzer nicht verkaufen oder vermieten kann oder will. Denn der größte Teil der Immobilienverkäufe von Häusern laufen privat, von Nachbar zu Nachbar. Es gibt Makler, die sind spezialisiert auf Inseln oder exclusive und teure Villen. Er ist im wahrsten Sinne des Wortes ein Makler, zwischen dem Anbieter und dem Nachfrager. Und Angebot und Nachfrage regieren auch den Immobilienmarkt. Gehandelt werden Gewerbeimmobilien, Auslandsimmobilien, Mietwohnungen oder das Einfamilienhaus. Der Immobilenmarkt ist von Region zu Region unterschiedlich.

Die Arbeit eines Immobilienmaklers besteht aus Kontakten. Er muss das Angebot kennen und die Kunden, die ein Haus oder eine Mietwohnung suchen. Im Idealfall hat er einen Alleinauftrag, bei dem er sich nicht mit anderen Maklern in die Quere kommt.  Sein Geld bekommt der Immobilienmakler im Erfolgsfall, bis dahin trägt er alle Kosten selbst. Sein Einkommen ist also sehr unregelmäßig, im Gegensatz zu seinen Kosten. Das ist der Grund, warum so viele Makler ihre Tätigkeit auf dem Immobilienmarkt nur nebenberuflich betreiben ("Wochenendmakler").

Der vor Geld nicht aus den Augen schauen könnende Makler ist ein Mythos, auf den ein Neueinsteiger nicht hereinfallen sollte. Wer aus diesem Grund in die Branche einsteigt, ist schnell wieder draußen.
Mitbewerber sind Architekten, Bauunternehmer, Banken, Bausparkassen, Versicherungen und ihre Vertreter, Nachbarn und Bekannte. Je mehr Verkäufer ein Immobilienbüro hat, umso mehr Immobilien kann es auch verkaufen und umso ertragreicher kann das Geschäft werden, umso mehr laufende Kosten fallen aber auch an, die schnell die Existenz gefährden können.

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Mietminderung bei den folgende Voraussetzungen.

  1. Wenn Mieter den Mietzins reduzieren, kann das nicht einfach so geschehen. Es müsen bestimmte Tatbestände vorliegen, damit die Miete reduziert werden kann. Oder umgekehrt gedacht - wenn sie als Vermieter die Minderung der Miete vermeiden wollen, dann achten sie darauf dass die folgenden Faktoren nicht zustande kommen.

    Checkliste Mietminderung:
    Folgende Voraussetzungen müssen bei einer Mietminderung beachtet werden:
    1. Es muss ein erheblicher Mangel vorliegen, der zu einer spürbaren
    Beeinträchtigung führt.
    2. Voraussetzung für einen Sachmangel ist, dass die Tauglichkeit der Wohnung zum
    vertragsgemäßen Gebrauch aufgehoben oder gemindert ist (z.B. defekte Fenster,
    defekte Heizung).
    3. Voraussetzung für einen Rechtsmangel ist, dass ein Dritter ein Recht an dem
    Mietobjekt geltend macht und dadurch dem Mieter der Gebrauch der Mietsache
    ganz oder teilweise entzogen wird.
    4. Zugesichert ist eine Eigenschaft, wenn der Vermieter zu erkennen gibt, dass er für
    ihren Bestand unbedingt einstehen will. Der Vertrag wird regelmäßig nur dann
    dahingehend ausgelegt werden können, wenn insoweit das Wort "Zusicherung"
    gebraucht wurde.
    5. Der Mieter muss dem Vermieter den Mangel sofort anzeigen, wenn dieser ihn
    sonst nicht erkennen kann (so bei Mängeln in der Wohnung). Die Mietminderung
    gilt aber auch in diesem Fall ab Eintritt des Mangels.
    6. Die Minderung ist insbesondere dann ausgeschlossen, wenn der Mieter den
    Mangel selbst verschuldet hat oder er den Mangel bei Vertragsschluss kannte.
    7. Liegt ein erheblicher Mangel vor, so stehen dem Mieter neben dem Recht zur
    Minderung und dem Recht auf Beseitigung des Mangels folgende Rechte zu:
    a) Selbstbeseitigungsrecht, wenn der Vermieter den Mangel nach Abmahnung
    und Fristsetzung nicht beseitigt hat (Ersatzvornahme),
    b) Zurückbehaltungsrecht hinsichtlich eines Teils der Miete, wenn der Vermieter
    den Mangel nach Abmahnung und Fristsetzung nicht beseitigt hat,
    c) Recht zur fristlosen Kündigung in besonders schwerwiegenden Fällen (§ 569
    Abs. 1 BGB),
    d) ein Schadensersatzanspruch, wenn ihm durch den Mangel ein Schaden
    entstanden ist.

 

Immobilienanzeigen müssen zukünftig Energiewert enthalten

Um die Vorgaben der EU umzusetzen, ist eine neue Novelle der zuständigen Ministerien(Bundesbauministerium, Bundeswirtschaftsministerium) notwendig. Dort müssen die folgenden Punkte umgesetzt werden.

    • Erhöhung der Anforderung an Neubauten in 2014 und 2016 (jeweils 12,5 %)
    • Immobilienanzeigen müssen für Verkauf und Vermietung den Energiewert des beworbenen Objektes enthalten.
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Immobilien - Mietpreisfindung - Mietspiegel

Eine aktuelle Fallstudie bietet Aufschluss, inwieweit der neue Münchner Mietspiegel als Werkzeug zur Mietpreisfindung dienen kann.


Ein Eigentümer, der seine Wohnung vermieten möchte steht vor der Frage, welche Miete er verlangen kann. Wird die Miethöhe falsch angesetzt, kann dies bei der Vermietung nicht unerhebliche negative Auswirkungen haben. Aber wie kann man feststellen was die korrekte Miete für die eigene Wohnung ist? Ist der Mietspiegel das Mittel der Wahl, oder ermittelt man die marktgerechte Miethöhe besser anhand eines Vergleichs mit anderen Angeboten aus Zeitung oder Internet? Eine aktuelle Fallstudie des Münchner Immobilienbüros “Vermietspezialist Bartsch & Rozmarin Immobilien OHG” bietet hierzu hilfreiche Antworten.
Seit Ende März 2011 liegt der neue Mietspiegel für die Stadt München vor. In den Medien wurde bereits einiges zu diesem Thema berichtet. Die Firma Vermietspezialist, welche sich in München und Umgebung auf die Vermietung von Wohnungen und Häusern spezialisiert hat und in den letzen Jahren über 2500 erfolgreiche Vermietungen durchführen konnte, hat sich aus diesem Anlass intensiv mit dem neuen Mietspiegel beschäftigt. Anhand von konkreten Vermietungen wurde eine Fallstudie erstellt. Zweck der Studie war es zu ermitteln, inwieweit der Mietspiegel den tatsächlichen, aktuell erzielbaren Mietpreisen in München entspricht und somit als Instrument zur Mietpreisfindung verwendet werden kann. Parallel dazu wurde eine Mietpreis-Analyse der Mietangebote in den Münchner Zeitungen und bei Immobilienportalen im Internet durchgeführt.

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Energiekennwert in der Immobilienanzeige

Die Novelle der Energieeinsparverordnung tritt zum 1.5.2014 in Kraft. Die EnEV 2014 bringt Verkäufer und Vermieter sowie manchen Eigentümer von Bestandsimmobilien neue Pflichten:  Ab 1.5.2014 gilt die EnEV 2014.

Für alle Verkäufer und Vermieter von Immobilien kommen neue Pflichten zu. In Immobilienanzeigen sind ab Mai 2014 die energetischen Kennwerte mit anzugeben. Auch müssen Verkäufer und Vermieter dem Käufer bzw. neuen Mieter den Energieausweis übergeben und diesen bereits bei der Besichtigung vorlegen. Zudem muss im Energieausweis unter Geltung der EnEV 2014 eine Energieeffizienzklasse angegeben werden. Wichtiges Indiz beim Energieausweis ist die Farbskala. Sie zeigt an, wie viel Energie für Heizung und Warmwasser benötigt wird. Je nach Art des Ausweises wird hier der theoretische Energiebedarf beziehungsweise der tatsächliche Verbrauch eingetragen. Dabei gilt: je grüner, desto energieeffizienter. Der grüne Bereich auf der Skala bezeichnet nach dem Ampelsystem eine gute, der rote eine schlechte Energiebilanz.

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Implementieren des neuen EU-Recht für alle Immobilien-Interessenten

Am 13. Juni 2014 wird das neue Widerrufsrecht in Kraft treten. Dieses wirkt sich auch auf unsere Maklerverträge aus.
Betroffen sind Verträge, die im Internet sowie per Telefon, Brief oder E-Mail geschlossen werden. Diese Verträge hätten dann eine Schwachstelle ab diesem Datum und Verbraucher könnten innerhalb von 14 Tagen widerrufen. Wir als Makler müssen daher eine Widerrufsbelehrung erteilt bekommen. Deshalb werden wir in Zukunft rechtzeitig umstellen und Ihnen eine Widerrufsbelehrung zusenden. Ohne diese Widerrufsbelehrung können wir in Zukunft keine Besichtigungen machen und keine Adressen an Sie weitergegeben.
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