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Themen rund um die Immobilienfinanzierung.

Neureglung beim Immobilienkaufvertrag

  Neureglung beim Immobilienkaufvertrag

Im Mai 2020 hat das Bundeskabinett abschließend über die Reform zur Maklerprovision beraten – Verkäufer und Käufer werden sich beim Immobilienkauf die Kosten für den vermittelnden Immobilienmakler künftig also teilen.  Insbesondere die bis dato in Deutschland nicht einheitlich geregelte Aufteilung der Maklerprovision, zwischen Käufer und Verkäufer einer Immobilie, wird durch das Gesetz einheitlicher  gestaltet. Welche Änderungen mit der Reform zur Provision genau einhergehen, und wieso sich die Beauftragung eines Immobilienmaklers jetzt mehr denn je auszahlt, erläutern wir für Sie im Beauftragt der Verkäufer eines Einfamilienhauses oder einer Wohnung den Makler, muss er künftig mindestens die Hälfte der Courtage tragen. Bundestag und Bundesrat haben einem entsprechenden Gesetz zugestimmt.

Künftig gelten bei vielen Immobilienverkäufen neue Regeln für die Maklercourtage. Das ergibt sich aus dem „Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser", dem nach Bundestag am 5.6.2020 auch der Bundesrat zugestimmt hat.


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Erschließungskosten - Wann und wie hoch?

Oft sind die Erschließungskosten eines Grundstücks bereits im Kaufpreis enthalten oder bereits vom Vorbesitzer entrichtet. Das ist der einfachste Fall. Erkundigen Sie sich vorab bei der zuständigen Stadt oder Gemeinde, ob sämtliche Erschließungskosten bereits entrichtet wurden.  Sind die Erschließungskosten noch nicht bezahlt oder sollte das Grundstück noch gar nicht erschlossen sein, ist es für Sie wichtig, einen Überblick über die zu erwartende finanzielle Belastung zu bekommen.

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Immobilienkäufer werden häufig viel zu schlecht von den Banken beraten!

Viele Bürger zahlen oftmals drauf, wenn Sie sich den Traum von eigenen Haus oder der eigenen Wohnung erfüllen möchten. Dies liegt oftmals an viel zu schlechten Bankberatern. So können sich Käufer laut Stiftung Warentest oftmals nicht auf Ihren Berater bei der Bank verlassen. Wie die Stiftung mit verweis auf Ihre Juliausgabe mitteilte, waren nur zwei von 21 untersuchten Banken und Kreditvermittlern bei der Beratung und der Unterbreitung von Kreditangeboten gut. Dabei wurde sogar dreimal die Note mangelhaft, sechsmal die Note ausreichend und zehnmal die Note befriedigend vergeben.

Irreführende Effektivzinsangabe, nicht transparente Angebote die einen Vergleich nicht ermöglichten und zu Höhe oder zu niedrige Kredite waren die häufigsten Fehler. Auch wurde häufig nicht das Risiko für höhere Zinsen bei einem späteren Anschlusskredit berechnet. Die Finanzierung würde in der Folge möglicherweise zu teuer oder könnte platzen. Stattliche Förderungsmöglichkeiten, wie etwa durch Riester-Angebote oder die KfW-Bank, wurden oftmals nicht berücksichtigt.

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Tipps zum Vergleich von Bausparverträgen

Wer sich schon immer mal ein eigenes Haus oder eine Wohnung kaufen wollte, für den ist der Bausparvertrag ein interessantes Thema. Deshalb sollten Sie sich über die nachfolgenden zwei Dinge im Klaren sein, wenn Sie Bausparverträge vergleichen.

Besonders wichtig sind die Konditionen des Bausparvertrages für denjenigen, bei dem der Bausparvertrag für die Finanzierung oder die Modernisierung einer Immobilie dienen soll. Die Konditionen hängen nämlich davon ab, ob der Kunde Monat für Monat sparen möchte, oder einen größeren Betrag auf einen Schlag einzahlt. Der Darlehenszins kann indessen außer Acht gelassen werden, wenn schon im Vorfeld feststeht, dass vor allem ein Guthaben angespart werden soll.

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Der Grundstückskauf und seine Tücken - Lesen Sie Tipps zum Grundstückskauf

Jeder der ein eigenes Haus bauen möchte muss sich erstmal ein Grundstück kaufen. Diese Hürde muss jeder nehmen, der sich den Traum für die eigenen vier Wände erfüllen will. Ausgenommen sind natürlich die Glücklichen, die ein Grundstück geerbt haben. Das Grundstück zu kaufen ist dabei keine einfache Sache. So gibt es neben den Quadratmeterpreisen, die in einigen Regionen in Deutschland immer weiter nach oben gehen, auch weitere tückische Überraschungen - seien es giftige Altlasten, ein Bebauungsplan oder Industrieansiedlungen in der Nähe.

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Was ist eine Immobilienblase?

Als Immobilienblase bezeichnet man ein Preisniveau, welches ökonomisch nicht mehr gerechtfertigt ist. Sie kann für den gesamten Immobilienmarkt gelten oder nur für einen bestimmten Teilbereich. Die Immobilienblase entsteht aufgrund von Spekulationen auf immer höhere Preise. In den Immobilienpreisen enthalten sind öffentlich beförderte Wunschvorstellungen, ein Nachfragenüberhang und inflationäre Erwartungen. Bei der Immobilienblase steigen aber nicht nur die Preise für Eigentum sehr schnell, sondern auch die Mietpreise. Ein Anzeichen für eine Immobilienblase ist des Weiteren, dass die Preise für Eigentum wesentlich schneller steigen als die Mietpreise. Vermietete Objekte werden somit unwirtschaftlich. Ein Grund für solch eine Immobilienblase kann etwa im Kreditbereich oder in der Fiskalpolitik des Staates liegen.

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Der DIX (Deutsche Immobilien Index) - Definition

Indizes, die für eine bessere Transparenz sorgen sollen, gibt es auch auf dem Immobilienmarkt. Der Deutsche Immobilien Indes, kurz DIX, gehört zum Beispiel dazu. Der Deutsche Immobilien Index basiert auf den Auswertungen einer Datenbank und zählt als sogenannter Performanceindex. Die Datenbank für die Auswertung enthält eine Vielzahl detaillierter Informationen bezogen auf die veräußerten Grundstücke. Insgesamt verfügt die Datenbank momentan über Infos zu über 3.400 Immobilien. Dazu zählen unter anderem Wohnungen, Häuser, Büros, Ladengeschäfte, des Weiteren aber auch gemischt genutzte Immobilien. Der DIX wird einmal im Jahr von der IPD (Investment Property Datenbank GmbH) veröffentlicht.

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Preise in den einzelnen Segmenten steigen weiter!

Die Preise für selbst genutztes Wohneigentum und Büroimmobilien sind laut dem Verband deutscher Pfandbriefbanken (vdp) im zweiten Quartal dieses Jahres weiter gestiegen. Um 6 % zogen im Vergleich zum Vorjahr die Preise für Eigentumswohnungen an und bilden damit auch den stärksten Anstieg. Vergleichsweise im Rahmen stiegen die Preise für

Einfamilienhäuser und Zweifamilienhäuser um 2,3 % an. Der auf der Entwicklung von Neuvertragsmieten und Liegenschaftszinssätzen ermittelte Kapitalwertindex für Mehrfamilienhäuser stieg um 4,9 %. Das Plus bildet sich laut vdp größtenteils aus der Entwicklung der Neuvertragsmieten, diese legten nämlich gegenüber dem zweiten Quartal 2012 um 4,6 % zu. Eine leichte Senkung gab es dagegen beim Liegenschaftszins. Bei Büroimmobilien stieg der Kapitalwertindex aufgrund der Steigerung bei Neuvertragsmieten und auch den Liegenschaftszinsen um 5,6 %.


Wer ist der größte Wohnungsfinanzierer?

Der größte Wohnungsfinanzierer in Deutschland ist die Sparkassengruppe. Nach Berechnung des Verbands der privaten Bausparkassen kamen von den insgesamt 147 Milliarden Euro an ausbezahlten Finanzierungsmitteln 49,6 Milliarden Euro von der Sparkassengruppe. Dahinter folgen mit 33,4 Milliarden (22,8 %) Euro die Bausparkassen, mit 26,3 Milliarden Euro (17,9 %) die Kreditbanken und mit 25,4 Milliarden Euro (17,3 %) die Genossenschaftsbanken.

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Weitere Grundsteuererhöhung erwartet

Eigentlich war das Jahr 2012 für die Kommunen ein gutes Jahr. Denn aufgrund des Anstieges der Steuereinnahmen um 7 Prozent auf insgesamt rund 900 Millionen Euro haben Sie erstmals einen Finanzüberschuss erzielt. Aufgrund dessen stieg die Grundsteuer langsamer als noch im Vorjahr.

Allerdings haben immer noch 48 Prozent aller Kommunen im Jahre 2012 ein Defizit verbucht – trotz günstiger Rahmenbedingungen! Eine Zweiklassengesellschaft sieht daher auch

Hans-Peter-Busson, Partner bei Ernst & Young (E&Y). Finanzschwache Gemeinden, die im Standortwettbewerb weiter verlieren weil Sie Gebühren erhöhen und Leistungen weiter kürzen müssen, stehen Wohlhabenden Kommunen gegenüber, die Zuzügler mit attraktiven Angeboten locken. Weiterhin müssen die Gemeinden in diesem Jahr insgesamt Gegenmaßnahmen vorbereiten, da Sie wieder mit schlechteren Rahmenbedingungen rechnen müssen. So wollen 37 Prozent im Vergleich zum Jahr 2012 Ihre Leistungen kürzen, 2012 lag diese Zahl noch bei 29 Prozent. Auch bei Steuern und Gebühren wollen die Gemeinden in den Jahre 2013 und 2014 weiter erhöhen. Insgesamt planen das74 Prozent aller Gemeinden, im Jahr 2012 waren es noch 66 Prozent.

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Vorsicht vor überteuerten Immobilien

In den letzten Jahren ist ein enormer Preisanstieg bei Eigentumswohnungen festzustellen - vor allem in vielen Großstädten. Für Käufer gilt daher: Aufgepasst beim Kauf! Die Beratung durch einen professionellen Makler oder der Vergleich von Preis wird immer wichtiger! Gemäß des Isnstituts der deutschen Wirtschaft (IW) sind in den Jahren 2003 bis 2011 bundesweit die Preise für Eigentumswohnungen um rund 10,5 Prozent gestiegen. Noch deutlicher ist der Anstieg in den Metropolen.

In Hamburg stieg der Preis um 31 Prozent, in Berlin sogar um 39 Prozent. Ein wenig Moderater stiegen die Preise in München (plus 23 Prozent) und Frankfurt (plus 14 Prozent). Aber vor allem im Jahre 2011 gab es nochmals, aufgrund der hohen Nachfrage, einen deutlichen Anstieg. In München sind Eigentumswohnungen mit einem Quadratmeterpreis von 4200 Euro am teuersten, in Köln mit 2100 Euro den Quadratmeter am günstigsten.

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Abschluss einer Immobilienfinanzierung

Zur Realisierung des Wunschs nach den eigenen vier Wänden ist meist die Aufnahme einer Immobilienfinanzierung notwendig. Eine Vielzahl von Banken und Sparkassen bietet hier entsprechende Angebote.

Neben der Höhe des Zinssatzes für das Darlehen, sollte man bei der Auswahl des Kreditgebers auch auf weitere wichtige Kriterien achten. Worauf es hierbei ankommt, soll im folgenden Artikel kurz aufgezeigt werden. Nebenkosten beachten Bevor man sich für ein konkretes Angebot entscheidet, sollte der Finanzierungsbedarf sehr sorgfältig geplant werden.

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Unterlagen für die Finanzierung

Um eine Immobilienfinanzierung zu beantragen und ein verbindliches Angebot zu erhalten, müssen zahlreiche Unterlagen beim Kreditgeber eingereicht werden.

Grob kann man zwischen zwei Arten unterscheiden: Dokumente, die die Bonität belegen und Unterlagen, die Auskunft über die Immobilie geben. Der Umfang an notwendigen Dokumenten ist abhängig von den Gepflogenheiten der jeweiligen Bank. Die wichtigsten Dokumente, die bei der Immobilienfinanzierung aber so gut wie immer vorgelegt werden müssen, haben wir im folgenden Text übersichtlich aufgelistet.

Um als Kreditnehmer bei der Immobilienfinanzierung die persönliche Bonität darzulegen, sind unter anderen die folgenden Dokumente notwendig: Eigenkapital: Hierzu gehören Nachweise über vorhandene Guthaben, beispielsweise Bausparguthaben, Wertpapierdepots oder Sparanlagen.

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Immobilien und Steuern

Beim Bau einer Immobilie müssen Sie unbedingt das Thema Steuern beachten. Beispielsweise fällt beim Kauf eines Grundstücks oder einer Eigentumswohnung unmittelbar die Grunderwerbsteuer an das jeweilige Finanzamt an. Auch jährliche Steuern, wie die Grundsteuer auf den jeweiligen Grundstücksbesitz werden erhoben.

Neben den Steuern, sollten Sie auch weitere Nebenkosten beim Kauf nicht vergessen, Stichworte hierbei sind Notarkosten und die Aufwendungen für den Grundbucheintrag. Als Vermieter einer Immobilie müssen Sie ferner die Miet- oder Pachteinnahmen im Rahmen der jährlichen Einkommenssteuer angeben. Beim Kauf einer Immobilie, die nicht unternehmerisch genutzt wird, müssen Sie in der Regel keine Umsatzsteuer entrichten. Ausnahmen gibt es aber trotzdem, beispielsweise wenn der Verkäufer unternehmerisch tätig ist oder der Kaufvertrag eine Umsatzsteuerpflicht vorsieht.

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Der Bauträgervertrag

Vielleicht möchten Sie ein Haus (oder eine Wohnung) erwerben, das zuerst noch vom Verkäufer gebaut werden muss?!
In diesem Fall heißt der Verkäufer „Bauträger“. Im Bauträgerkaufvertrag verpflichtet sich der Bauträger zur Übertragung eines Grundstücks und zur schlüsselfertigen Errichtung eines Wohngebäudes auf diesem Grundstück.
Der Bauträgervertrag bietet für beide Seiten Vorteile: Der Bauträger hat bereits „seinen“ Käufer gefunden und hat damit Planungssicherheit. Außerdem kann er den Kaufpreis, den er vom Käufer erhält, zur Errichtung des Gebäudes verwenden und braucht daher weniger Darlehen bei der Bank aufzunehmen. Das senkt die Kosten und wirkt sich günstig auf den Kaufpreis aus. Im Übrigen kann der Käufer bei der Gestaltung des Objekts seine eigenen
Vorstellungen einbringen.

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