Ratschlag Nr.3 Immobilien als Altersversorgung kaufen

Immobilien und Kredite gelten in Deutschland als feste Burg im Kampf gegen gierige
Finanzämter, schleichende Geldentwertung und schmale Rentenkassen. Tatsächlich
haben kluge Anleger mit dieser Kombination in der Vergangenheit hohe Gewinne
erzielt. Sie haben dabei viel Zeit in die Suche, Auswahl und Verwaltung rentabler
Häuser und Wohnungen investiert. Der normale Investor, der in den letzten Jahren,
mal wegen der Steuer, mal der Altersversorgung wegen, Immobilien von der Stange
gekauft und dafür Kredit aufgenommen hat, dürfte in den seltensten Fällen  bzw.i n wenigen Ausnahmefällen, ein gutes Geschäft gemacht haben. Der Grund für die niedrige Verzinsung der Anlagen liegt in der Überteuerung vieler Objekte und in der zu höhen Fremdfinanzierung.

Was genau Sie gelten machen können bzw.  an welche Formalien Sie sich halten müssen – darüber wissen auch einige Handwerk nicht wirklich Bescheid. Folgendes sollten Sie unbedingt beachten:

Alle Arbeitskosten für fast alle Renovierungsarbeiten an Haus und Hof können Privatkunden von der Steuer absetzen.

Rentiert sich eine Investition in Immobilien oder kommt eine Immobilienblase?

Gibt es eine Immobilienblase? Ich denke nein. Zumindest noch nicht. Denn der deutsche Immobilienmarkt passt sich eigentlich nur an eine längst fällige Anpassung an. Die typischen Zeichen einer Immobilienblase Wie expansive Kreditvergabe oder hohe Kauf- und Wiederverkaufsrate sind nicht vorhanden. Wichtig für Investoren ist ein Basisbaustein der Rendite - eine Nachsteuerrendite von mehr als vier Prozent nach Steuern sollte mit der Immobilie erzielbar sein. Bei der derzeitigen Zinslage  ist das eine rentable Geldanlage.

Der Wert der eigenen Immobilie.

Eine Immobilie ist immer nur das wert, was jemand bereit ist dafür zu bezahlen. D.h. mit anderen Worten -  der Markt bestimmt den Preis, wie bei allen anderen Dingen auch in der Marktwirtschaft. Trotzdem sollte man wissen was die eigene Immobilie wert ist.  Das Vergleichswertverfahren ist in der BRD eines der drei klassischen Wertermittlungsverfahren. Es gibt aber auch noch das Sachwertverfahren und das Ertragswertverfahren.

Das Vergleichswertverfahren ist allerdings einfach und ist deshalb auch das Beliebteste. Es bringt gegenüber den anderen Verfahren den Vorteil mit, dass die aktuelle Marktsituation in die Wertermittlung einbezogen werden kann und über die Möglichkeit des Vergleiches einen objektiven Überblick über den aktuellen Verkaufswert der Immobilie ermöglicht.

Baufinanzierung - Viele beraten einfach nicht richtig.

Laut Stiftung Warentest beraten Banken und Kreditvermittler die Verbraucher bei der Finanzierung von Immobilien häufig nur unzureichend oder machen unpassende Finanzierungsangebote. Bei einem Vergleich der Anbietern von Baufinanzierungen haben im juni 2013 zwei mit der Note „gut“ abgeschnitte.Zehn Angebote seien befriedigend, sechs ausreichend und drei sogar mangelhaft.Das klingt nicht wirklich vertrauenseinflößend.

Dabei ist der Mangel unterschiedlicher Art: so hat etwa jeder fünfte Anbieter Finanzierungsvorschläge gemacht, bei denen die monatlichen Raten und Kosten den Finanzrahmen der Testkunden um mehr als 150 Euro überschritten hatten. Auch ist die vorgeschlagene Kreditsumme häufig am Bedarf der Kunden vorbeigegangen. Die Berater haben in den meisten Fällen zu hohe Kredite empfohlen.Höhere Kredite bedeuten für Kunden am Ende eine höhere Zinssumme, die dann an die Bank zu zahlen sind.

Nachrüstpflichten für Heizkessel sind auch in der EnEV 2014 im § 10

Zuerst einmal ein Hinweis auf den Wegfall einer Verpflichtung, die seit dem 13. Juli 2013 abgeschafft wurde: Das novellierte Energieeinsparungsgesetz (EnEG 2013) hat seit seinem Inkrafttreten die Außerbetriebnahme von gewissen elektrischen Speicherheizungen im Bestand, wie es die EnEV 2009 im § 10 a(Außerbetriebnahme von elektrischen Speicherheizsystemen) forderte, wieder aufgehoben. Im Artikel 1 a (Änderung der Energieeinsparverordnung) regelt das novellierte Gesetz, dass auch der besagte Paragraph aufgehoben wird. Die Nachrüstpflichten für Heizkessel sind auch in der EnEV 2014 im § 10 (Nachrüstung bei Anlagen und Gebäuden) im ersten Absatz geregelt. Dank der Bundesrats-Maßgaben ist diese Pflicht nun auch erheblich erweitert. Je nachdem, wann die Heizkessel eingebaut oder aufgestellt wurden, müssen Eigentümer Folgendes beachten:

Heizkessel vor dem 1. Oktober 1978 installiert:

Wie kann man kurz die Rendite eines Mieteigentums berechnen?

Die Maklerformel ist eine vereinfachte Form des Ertragswertverfahrens zur Ermittlung des Verkehrswertes einer Immobilie im Rahmen der Immobilienbewertung.

Dabei wird der Jahresreinertrag der Immobilie (Bruttomieterträge nach Abzug aller Betriebs- und Verwaltungskosten) durch den Kapitalisierungszins geteilt. Der Kapitalisierungszins gibt die Ertragserwartung und das Risiko wieder. Ein hoher Kapitalisierungszins entspricht einer hohen Ertragserwartung und einem hohen Risiko. Gebräuchliche Kapitalisierungszinssätze sind 4 % bis 5 % bei Wohnimmobilien und 6 % bis 8 % bei Gewerbeimmobilien. In jüngster Zeit sind die Kapitalisierungszinssätze jedoch auf 3 % bis 4 % gesunken. Diese Entwicklung reflektiert die gegenwärtige Niedrigzinssituation und die derzeitige Flucht in Sachwerte.  Mathematisch entspricht die Maklerformel der ewigen Rente.

Die Maklerformel lässt die Restnutzungsdauer der Immobilie außer Acht und geht von einer unbegrenzten Gesamtnutzungsdauer aus. Der ermittelte Wert ist daher tendenziell zu hoch.

Beispiel: Jahresreinertrag 100.000 € / 5 % = 2 Mio. €

Erschließungskosten - Wann und wie hoch?

Oft sind die Erschließungskosten eines Grundstücks bereits im Kaufpreis enthalten oder bereits vom Vorbesitzer entrichtet. Das ist der einfachste Fall. Erkundigen Sie sich vorab bei der zuständigen Stadt oder Gemeinde, ob sämtliche Erschließungskosten bereits entrichtet wurden.  Sind die Erschließungskosten noch nicht bezahlt oder sollte das Grundstück noch gar nicht erschlossen sein, ist es für Sie wichtig, einen Überblick über die zu erwartende finanzielle Belastung zu bekommen.

Preise in den einzelnen Segmenten steigen weiter!

Die Preise für selbst genutztes Wohneigentum und Büroimmobilien sind laut dem Verband deutscher Pfandbriefbanken (vdp) im zweiten Quartal dieses Jahres weiter gestiegen. Um 6 % zogen im Vergleich zum Vorjahr die Preise für Eigentumswohnungen an und bilden damit auch den stärksten Anstieg. Vergleichsweise im Rahmen stiegen die Preise für

Einfamilienhäuser und Zweifamilienhäuser um 2,3 % an. Der auf der Entwicklung von Neuvertragsmieten und Liegenschaftszinssätzen ermittelte Kapitalwertindex für Mehrfamilienhäuser stieg um 4,9 %. Das Plus bildet sich laut vdp größtenteils aus der Entwicklung der Neuvertragsmieten, diese legten nämlich gegenüber dem zweiten Quartal 2012 um 4,6 % zu. Eine leichte Senkung gab es dagegen beim Liegenschaftszins. Bei Büroimmobilien stieg der Kapitalwertindex aufgrund der Steigerung bei Neuvertragsmieten und auch den Liegenschaftszinsen um 5,6 %.

Wer ist der größte Wohnungsfinanzierer?

Der größte Wohnungsfinanzierer in Deutschland ist die Sparkassengruppe. Nach Berechnung des Verbands der privaten Bausparkassen kamen von den insgesamt 147 Milliarden Euro an ausbezahlten Finanzierungsmitteln 49,6 Milliarden Euro von der Sparkassengruppe. Dahinter folgen mit 33,4 Milliarden (22,8 %) Euro die Bausparkassen, mit 26,3 Milliarden Euro (17,9 %) die Kreditbanken und mit 25,4 Milliarden Euro (17,3 %) die Genossenschaftsbanken.

Weitere Grundsteuererhöhung werden bald erwartet

Eigentlich war das Jahr 2012 für die Kommunen ein gutes Jahr. Denn aufgrund des Anstieges der Steuereinnahmen um 7 Prozent auf insgesamt rund 900 Millionen Euro haben Sie erstmals einen Finanzüberschuss erzielt. Aufgrund dessen stieg die Grundsteuer langsamer als noch im Vorjahr.

Allerdings haben immer noch 48 Prozent aller Kommunen im Jahre 2012 ein Defizit verbucht – trotz günstiger Rahmenbedingungen! Eine Zweiklassengesellschaft sieht daher auch

Hans-Peter-Busson, Partner bei Ernst & Young (E&Y). Finanzschwache Gemeinden, die im Standortwettbewerb weiter verlieren weil Sie Gebühren erhöhen und Leistungen weiter kürzen müssen, stehen Wohlhabenden Kommunen gegenüber, die Zuzügler mit attraktiven Angeboten locken. Weiterhin müssen die Gemeinden in diesem Jahr insgesamt Gegenmaßnahmen vorbereiten, da Sie wieder mit schlechteren Rahmenbedingungen rechnen müssen. So wollen 37 Prozent im Vergleich zum Jahr 2012 Ihre Leistungen kürzen, 2012 lag diese Zahl noch bei 29 Prozent. Auch bei Steuern und Gebühren wollen die Gemeinden in den Jahre 2013 und 2014 weiter erhöhen. Insgesamt planen das74 Prozent aller Gemeinden, im Jahr 2012 waren es noch 66 Prozent.

Der DIX (Deutsche Immobilien Index) - Definition

Indizes, die für eine bessere Transparenz sorgen sollen, gibt es auch auf dem Immobilienmarkt. Der Deutsche Immobilien Indes, kurz DIX, gehört zum Beispiel dazu. Der Deutsche Immobilien Index basiert auf den Auswertungen einer Datenbank und zählt als sogenannter Performanceindex. Die Datenbank für die Auswertung enthält eine Vielzahl detaillierter Informationen bezogen auf die veräußerten Grundstücke. Insgesamt verfügt die Datenbank momentan über Infos zu über 3.400 Immobilien. Dazu zählen unter anderem Wohnungen, Häuser, Büros, Ladengeschäfte, des Weiteren aber auch gemischt genutzte Immobilien. Der DIX wird einmal im Jahr von der IPD (Investment Property Datenbank GmbH) veröffentlicht.

Immobilienkäufer werden häufig viel zu schlecht von den Banken beraten!

Viele Bürger zahlen oftmals drauf, wenn Sie sich den Traum von eigenen Haus oder der eigenen Wohnung erfüllen möchten. Dies liegt oftmals an viel zu schlechten Bankberatern. So können sich Käufer laut Stiftung Warentest oftmals nicht auf Ihren Berater bei der Bank verlassen. Wie die Stiftung mit verweis auf Ihre Juliausgabe mitteilte, waren nur zwei von 21 untersuchten Banken und Kreditvermittlern bei der Beratung und der Unterbreitung von Kreditangeboten gut. Dabei wurde sogar dreimal die Note mangelhaft, sechsmal die Note ausreichend und zehnmal die Note befriedigend vergeben.

Irreführende Effektivzinsangabe, nicht transparente Angebote die einen Vergleich nicht ermöglichten und zu Höhe oder zu niedrige Kredite waren die häufigsten Fehler. Auch wurde häufig nicht das Risiko für höhere Zinsen bei einem späteren Anschlusskredit berechnet. Die Finanzierung würde in der Folge möglicherweise zu teuer oder könnte platzen. Stattliche Förderungsmöglichkeiten, wie etwa durch Riester-Angebote oder die KfW-Bank, wurden oftmals nicht berücksichtigt.